Solidarités & logement

L’amendement créerait une taxe sur les ventes de logements situés en France dont le prix dépasse 15 000 euros par mètre carré de surface habitable. Le vendeur la paierait. Le taux de 10 % s’appliquerait uniquement à la fraction du prix dépassant ce seuil, et non à l’ensemble du prix de vente. Le recouvrement suivrait les règles des droits d’enregistrement perçus lors des ventes immobilières.

Les auteurs souhaitent faire contribuer le marché immobilier de très haut standing au financement du logement social. Ils estiment le rendement à environ 200 millions d’euros par an. Toutefois, le dispositif créerait la taxe sans affecter juridiquement ses recettes au logement social.

Les particuliers qui vendent un immeuble lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value, c’est-à-dire le gain réalisé lors de la vente. Ce dispositif arrive à échéance le 31 décembre 2025.

L’amendement prolongerait de deux ans, jusqu’au 31 décembre 2027, les deux dispositions d’exonération concernées. Il ne créerait pas une nouvelle aide, mais maintiendrait cet avantage fiscal pour les ventes remplissant les conditions existantes.

Selon les auteurs, cet avantage encourage les ventes à des bailleurs sociaux et aide à contenir les prix de vente. Ils soulignent que les transactions prennent souvent plusieurs mois et craignent que l’incertitude sur la prolongation ne bloque des projets de logements sociaux.

La proposition de loi modifierait la façon dont les collectivités planifient les constructions et autorisent les projets de logement. Elle élargirait le recours à la modification des plans locaux d’urbanisme plutôt qu’à leur révision et permettrait de remplacer certaines enquêtes publiques par une participation électronique, avec consultation papier en mairie.

Les autorités pourraient accorder davantage de dérogations aux règles locales pour créer des logements, notamment dans les zones d’activité économique ou par surélévation. Le texte créerait aussi des résidences à vocation d’emploi proposant des locations meublées d’une semaine à dix-huit mois aux étudiants et à certaines personnes en mobilité professionnelle, avec loyers et ressources plafonnés pour au moins 80 % des logements.

Il modifierait également l’accès au juge. Contester un document d’urbanisme supposerait, sauf pour certaines personnes publiques, d’avoir participé à la consultation préalable. Parallèlement, les recours urgents contre les refus de permis seraient facilités et les sanctions contre les constructions irrégulières renforcées.

Mayotte connaît un important manque de logements sociaux, selon les auteurs de l’amendement. Ils citent un parc de seulement 1 288 logements sociaux, toutes catégories confondues, et estiment que les 24 000 logements annoncés sur dix ans dans le plan de reconstruction ne précisent pas suffisamment la place réservée au logement social.

L’amendement ajouterait au rapport annexé à la loi un objectif de 1 500 logements sociaux supplémentaires par an. Il donnerait ainsi une cible annuelle propre aux logements destinés aux ménages modestes, plutôt qu’un seul objectif global de logements. Cette inscription fixerait une orientation de programmation, sans attribuer elle-même les financements nécessaires ni des logements aux ménages.

Le projet de loi prévoit que le représentant de l’État décide de la répartition des aides à l’habitat à Mayotte, après avis du conseil territorial de l’habitat. L’amendement ajouterait une consultation de l’assemblée de Mayotte sur les orientations générales des aides prévues pour l’année suivante, avant le 31 décembre de chaque année.

Ces orientations préciseraient la répartition entre les dispositifs d’aide et entre les bassins d’habitat, c’est-à-dire les différents secteurs du territoire concernés. Les auteurs souhaitent ainsi associer davantage l’assemblée à la programmation, sur le modèle prévu en Guyane. L’assemblée donnerait un avis, sans disposer d’un pouvoir d’approbation. L’amendement ne fixerait ni le montant des aides ni les droits individuels des habitants à les recevoir.

L’article prévoit d’étendre un régime de marchés publics aux constructions temporaires nécessaires à la continuité de l’enseignement après le cyclone Chido et les événements climatiques visés, pour des besoins inférieurs à 3,5 millions d’euros hors taxes. Les sources ne précisent pas les règles de passation que ce régime permet d’aménager.

L’amendement en ferait aussi bénéficier, sous le même seuil, la création ou l’aménagement d’hébergements temporaires pour les élèves et étudiants en formation professionnelle ou continue loin de leur bassin de vie habituel. Ces logements pourraient être proches des établissements de formation. Selon ses auteurs, ils répondraient aux longs trajets quotidiens qui réduisent le temps d’apprentissage et au besoin d’accueil pendant la semaine. L’amendement ne déciderait pas lui-même de construire ces logements.

Selon les auteurs, la complexité des procédures d’urbanisme et des études environnementales ralentit les opérations contre l’habitat insalubre à Mayotte. Ils citent des délais de neuf à dix-huit mois pour ouvrir certains périmètres à l’urbanisation.

L’amendement permettrait au préfet d’accorder, par décision motivée, des dérogations temporaires et proportionnées pour les opérations prioritaires qualifiées d’intérêt public majeur. Un cadre d’urgence civile serait étendu à tout Mayotte. Les dérogations pourraient adapter l’instruction des autorisations environnementales, rendre les documents d’urbanisme compatibles avec les projets ou permettre leur déclaration d’utilité publique.

Le préfet devrait coordonner les acteurs dès le début des projets. Sa décision fixerait le périmètre, la durée et les conditions de suivi des dérogations, avec des garanties de protection de la santé, de la sécurité et de l’environnement. Un décret préciserait ces garanties.

Le texte de référence permettrait au préfet d’ordonner l’évacuation puis la démolition d’ensembles d’habitat informel construits sans droit ni titre et présentant des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques. Le délai serait d’au moins quinze jours. Une proposition de relogement ou d’hébergement devrait être annexée, mais le préfet pourrait y déroger par décision motivée jusqu’au 13 décembre 2034, notamment selon les possibilités locales de relogement.

Pour une construction de moins de sept jours dans un secteur d’habitat informel, la démolition pourrait être ordonnée sous vingt-quatre heures, avec au moins quinze jours pour évacuer si elle est occupée. L’exécution forcée attendrait l’expiration des délais et, en cas de recours en référé-liberté déposé à temps, la décision du tribunal. Cette version antérieure au vote ne retrace pas les modifications de séance.

Le texte permettrait au préfet de Mayotte d’ordonner l’évacuation puis la démolition d’ensembles d’habitat informel édifiés sans droit ni titre présentant des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques. Une proposition de relogement ou d’hébergement d’urgence devrait accompagner l’arrêté. Mais une dérogation motivée serait possible jusqu’au 13 décembre 2034, notamment selon les logements disponibles.

L’amendement supprimerait cette dérogation. Pour une famille concernée, une proposition devrait donc rester jointe à la décision d’évacuation, sans que cela équivaille à un relogement déjà réalisé. Les auteurs invoquent l’analyse du Conseil d’État, qui présente une proposition adaptée à la situation personnelle et familiale comme une garantie essentielle pour concilier l’intérêt public, la vie privée et la dignité des personnes évacuées.

Le texte prévoit une procédure visant les constructions édifiées sans droit ni titre depuis moins de sept jours dans un secteur d’habitat informel à Mayotte. Lorsqu’elles sont occupées, le préfet devrait accorder aux occupants au moins quinze jours pour évacuer les lieux après notification de l’arrêté.

L’amendement ajouterait la possibilité d’un acte d’évacuation sans délai lorsque les occupants ne peuvent justifier d’une présence régulière en France. Un décret en fixerait les conditions. Les auteurs souhaitent accélérer les évacuations pour faciliter la reconstruction de l’île. Le critère ajouté porterait sur la situation des occupants au regard du séjour, et non seulement sur la construction. Le texte ne modifierait pas explicitement les dispositions encadrant l’exécution forcée, notamment en cas de recours urgent devant le tribunal administratif.

Le texte prévoit qu’à Mayotte, lorsqu’un procès-verbal constate une construction de moins de sept jours édifiée sans droit ni titre dans un secteur d’habitat informel, le préfet pourrait ordonner sa démolition sous vingt-quatre heures après notification.

L’amendement porterait ce seuil d’ancienneté de sept à trente jours. Il élargirait ainsi les constructions susceptibles de relever de cette procédure rapide, sans allonger le délai donné pour démolir. Selon les auteurs, la vitesse de reconstruction des quartiers informels après le cyclone Chido laisse trop peu de temps aux pouvoirs publics pour intervenir.

Si les lieux sont occupés, le délai minimal de quinze jours pour les évacuer resterait prévu. Les règles empêchant l’exécution forcée avant l’expiration des délais et, en cas de recours urgent, avant la décision du tribunal resteraient également inchangées.

Le projet de loi prévoit un délai minimal de quinze jours après notification de l’arrêté pour évacuer certains habitats informels à Mayotte. L’amendement porterait ce minimum à un mois, pour les ensembles construits sans droit ni titre présentant des risques graves, ainsi que pour les constructions occupées datant de moins de sept jours. Dans le premier cas, ce délai concerne aussi la démolition.

Les auteurs souhaitent conserver un temps de départ qu’ils jugent moins contraignant pour les occupants. Ils craignent des mises à la rue, alors que le texte permettrait, jusqu’au 13 décembre 2034 et sur décision motivée, de ne pas joindre de proposition de relogement ou d’hébergement d’urgence à certains arrêtés. L’amendement allongerait le délai sans supprimer cette dérogation.

À Mayotte, le projet de loi permettrait au préfet d’ordonner l’évacuation puis la démolition d’ensembles d’habitats informels construits sans droit ni titre et présentant des risques graves. Une proposition de relogement ou d’hébergement d’urgence devrait en principe accompagner l’arrêté. L’amendement préciserait qu’elle doit être adaptée aux besoins et à la situation familiale des personnes expulsées.

Selon les auteurs, après le cyclone Chido, des familles privées de solution adaptée ont dû reconstruire des abris précaires. La mesure viserait notamment à mieux prendre en compte les besoins des enfants. Elle ne supprimerait toutefois pas la possibilité, prévue par le texte jusqu’au 13 décembre 2034, de déroger par décision motivée à l’obligation de joindre une proposition à l’arrêté.

Le projet de loi permettrait au préfet d’ordonner l’évacuation puis la démolition d’ensembles d’habitats informels construits sans droit ni titre et présentant des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques. Il prévoit un délai minimal de quinze jours après notification pour cette procédure.

L’amendement ajouterait la possibilité de démolir sans délai lorsque la personne à l’origine de l’édifice ne peut justifier d’une présence régulière en France. Les modalités seraient fixées par décret. Les auteurs souhaitent accélérer la reconstruction et cibler davantage les procédures sur les personnes en situation irrégulière. Le critère viserait le constructeur, pas nécessairement l’occupant. Le texte ajouté ne précise pas comment cette démolition immédiate s’articulerait avec les délais d’évacuation et les protections contre l’exécution forcée prévus ailleurs dans l’article.

Le projet permettrait au préfet d’ordonner l’évacuation et la démolition d’ensembles d’habitats informels construits sans droit ni titre présentant des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques. Une proposition de relogement ou d’hébergement d’urgence devrait accompagner l’arrêté. Jusqu’au 13 décembre 2034, le préfet pourrait toutefois y déroger par une décision motivée tenant notamment compte des logements disponibles.

L’amendement imposerait que les mesures prescrites assurent aussi les conditions prévues par l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation. Ses auteurs veulent que les personnes évacuées puissent disposer d’un relogement adapté et pérenne après la destruction de leur habitation. Le contenu de cet article n’étant pas reproduit, les obligations précises ajoutées et leur articulation avec la dérogation ne peuvent être détaillées.

Le projet de loi permettrait au préfet à Mayotte d’ordonner aux occupants d’évacuer, puis aux propriétaires de démolir des constructions édifiées sans droit ni titre. Cette procédure concernerait des ensembles homogènes d’habitat informel présentant des risques graves pour la salubrité, la sécurité ou la tranquillité publiques.

L’amendement supprimerait l’exigence de gravité. Des risques devraient toujours être établis, mais leur caractère grave ne serait plus nécessaire pour engager cette procédure. Les auteurs estiment ce seuil trop contraignant face à la progression de l’habitat informel et à son insalubrité.

Le champ d’intervention du préfet serait donc élargi, sans raccourcir le délai minimal de quinze jours accordé pour évacuer et démolir. La protection prévue en cas de recours urgent devant le tribunal administratif serait également conservée.

L’amendement prévoit qu’une construction destinée à être occupée périodiquement par des salariés embauchés pour des activités saisonnières n’aurait pas à être démontée et réinstallée entre chaque occupant. Il introduirait cette règle dans les dispositions relatives aux constructions saisonnières et prévoirait également une exception pour les permis saisonniers.

Selon ses auteurs, le manque de logements freine l’embauche de saisonniers. Ils évoquent les difficultés des exploitations agricoles pour démonter et stocker ces installations, ainsi que les risques que des manipulations fréquentes feraient peser sur leur stabilité. Si leur justification vise surtout l’agriculture, la dispense proposée concerne les salariés saisonniers sans restriction de secteur. Elle porterait sur le maintien des constructions en place, et non sur la création de logements supplémentaires.

Le texte proposé permettrait de conserver en place une construction destinée à loger périodiquement des salariés saisonniers, sans devoir la démonter puis la réinstaller entre chaque occupant. Le sous-amendement soumettrait explicitement cette possibilité au respect des normes en vigueur de salubrité, de sécurité, d’équipements sanitaires et collectifs et de surface minimale habitable.

Les auteurs évoquent des travailleurs logés sans accès à l’eau ou à l’électricité, ou contraints de partager des espaces trop petits. Ils souhaitent que le maintien de constructions temporaires sur plusieurs années ne se fasse pas au détriment des conditions d’hébergement. Le sous-amendement renverrait aux normes existantes, sans fixer lui-même de nouvelles surfaces minimales ni de nouveaux équipements obligatoires.

Selon les auteurs, les propriétaires contraints d’évacuer leur logement ne sont pas systématiquement couverts par leur assurance et peuvent devoir cumuler remboursement d’emprunt et hébergement temporaire. L’amendement instaurerait une garantie obligatoire dans les contrats souscrits par des particuliers couvrant l’incendie ou d’autres dommages aux biens situés en France.

Cette garantie prendrait en charge le relogement d’urgence des propriétaires occupants dont la résidence principale est interdite à l’habitation par une décision administrative de sécurité ou de salubrité, dans le cadre d’une procédure d’urgence. Elle durerait jusqu’à la levée de l’interdiction, dans les mêmes conditions que pour un sinistre rendant le logement inhabitable.

Les assurés paieraient une cotisation additionnelle, affichée séparément sur leur avis d’échéance. Son taux serait fixé par arrêté pour chaque catégorie de contrat. La garantie porterait sur le relogement, et non sur le financement des travaux.

La proposition de loi assouplirait les procédures permettant aux communes et intercommunalités de modifier leurs documents d’urbanisme, qui fixent les règles locales de construction. Elle permettrait notamment d’autoriser, par décision motivée, des logements dans des zones d’activité où l’habitation est interdite et de déroger aux règles locales pour des logements étudiants.

Elle organiserait la transformation de quartiers pavillonnaires et de zones d’activité pour mieux utiliser les espaces bâtis, en tenant compte des besoins en transports, réseaux et équipements publics.

Pour les personnes contestant une autorisation d’urbanisme, elle instaurerait une étape de filtrage avant l’examen du recours, selon des conditions à préciser par voie réglementaire. Le juge devrait statuer sous six mois pour certains projets majoritairement consacrés au logement social. Le texte permettrait aussi une amende administrative maximale de 30 000 euros pour des travaux non conformes.

Selon les auteurs, les recours contre les projets de logements sociaux contribuent aux difficultés de production de logements abordables. Ils souhaitent réduire les retards liés aux stratégies de contestation dilatoires.

L’amendement imposerait un délai de jugement de six mois pour les recours concernant les permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou les permis d’aménager un lotissement, ainsi que les refus de ces autorisations. Plus de la moitié des lots ou de la surface de plancher du projet devrait relever du logement locatif social. La cour administrative d’appel devrait également statuer en six mois.

Cette obligation concernerait tous les recours remplissant ces conditions, et pas seulement ceux jugés abusifs. Elle encadrerait le temps de jugement sans supprimer la possibilité de contester l’autorisation ou son refus.

Le texte de référence permettrait d’autoriser des logements dans une zone d’activité économique même lorsque le plan local d’urbanisme y interdit l’habitation, pour répondre à un besoin en logements. Une décision motivée serait nécessaire, avec, le cas échéant, l’accord du maire ou du responsable intercommunal compétent. Des dérogations motivées seraient aussi possibles pour des opérations de logements spécifiquement destinés aux étudiants.

Il modifierait également les communes où certaines dérogations sont possibles et permettrait temporairement un taux inférieur dans le premier agrément de certaines résidences hôtelières à vocation sociale. Le taux et les bénéficiaires concernés ne sont pas reproduits, empêchant d’en préciser la portée. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Le texte prévoit une adaptation temporaire des règles des résidences hôtelières à vocation sociale dans les territoires présentant des enjeux particuliers d’industrialisation. Lors du premier agrément d’un immeuble sous ce statut, un taux inférieur pourrait être autorisé pour cinq ans au maximum, après concertation avec les autorités chargées de la planification du logement et de l’hébergement. Le passage modifié ne précise ni la valeur de ce taux ni ce qu’il mesure.

L’amendement étendrait cette possibilité aux territoires présentant des enjeux de développement économique, au-delà de l’industrialisation. Ses auteurs souhaitent faciliter l’hébergement temporaire de travailleurs venus pour des chantiers, des missions courtes ou des démarrages d’activité. Ils estiment que l’offre locative traditionnelle est souvent insuffisante ou mal adaptée à ces besoins.

Les résidences hôtelières à vocation sociale sont agréées par le préfet pour accueillir notamment des personnes qui peinent à se loger. Elles doivent leur réserver au moins 30 % de leurs logements. Le texte discuté permettrait d’abaisser cette part lors du premier agrément d’un immeuble sous ce statut, pour cinq ans au maximum, dans les territoires présentant des enjeux particuliers d’industrialisation et après concertation avec les autorités locales concernées.

L’amendement supprimerait cette dérogation et maintiendrait le minimum de 30 %. Selon l’exposé, l’assouplissement vise à accueillir temporairement des travailleurs mobilisés sur de grands projets industriels. Les auteurs craignent que cette réponse réduise la place réservée aux personnes en précarité et mette en concurrence leurs besoins avec ceux des salariés.