Solidarités & logement

Lorsqu’une vente immobilière est soumise aux prélèvements sociaux sur la plus-value, la durée pendant laquelle le vendeur a détenu le bien réduit progressivement le gain imposable. L’exonération totale est actuellement atteinte après 30 ans.

L’amendement accélérerait ces abattements, c’est-à-dire les réductions de la base imposable, pour atteindre l’exonération totale après 17 ans. Un propriétaire pourrait donc vendre après cette durée sans prélèvements sociaux sur la plus-value concernée.

Selon les auteurs, l’attente de l’exonération encourage les propriétaires à conserver leurs biens et freine les transactions. Ils souhaitent favoriser les remises en vente et la mobilité résidentielle. La modification de l’impôt sur le revenu applicable à ces gains relève d’un autre amendement.

Un dispositif existant exonère de droits de donation certains dons familiaux d’argent destinés à acheter un logement neuf ou à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Selon l’exposé, il permet de donner jusqu’à 100 000 euros à un enfant, un petit-enfant ou, à défaut de descendants, à un neveu ou une nièce, sans payer cet impôt sur la transmission.

L’amendement reporterait du 31 décembre 2026 au 31 décembre 2030 la date limite des versements éligibles. Il prolongerait donc de quatre ans ce dispositif sans en modifier les autres conditions.

Les auteurs souhaitent donner aux familles et aux professionnels du logement une visibilité sur plusieurs années. Ils présentent cette prolongation comme un moyen d’aider les jeunes ménages à se loger et de soutenir la construction ainsi que la rénovation énergétique.

Les dons familiaux d’argent destinés au logement bénéficient d’une exonération, c’est-à-dire d’une dispense d’impôt sur la donation. L’amendement prolongerait ce dispositif du 31 décembre 2026 au 30 juin 2027. Selon ses auteurs, il s’agit de faciliter les transmissions entre générations et l’accès des jeunes à la propriété.

L’argent devrait servir à acquérir ou construire sa résidence principale, sous condition de première propriété, ou à réaliser des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime visée par le texte. Le plafond de 100 000 euros serait conservé, mais le plafond cumulé de 300 000 euros par bénéficiaire et le délai de six mois pour employer l’argent seraient supprimés.

Le bénéficiaire devrait occuper le logement comme résidence principale pendant cinq ans, sauf circonstances exceptionnelles justifiées auprès du fisc. La location comme résidence principale d’un tiers ne suffirait plus. L’exonération ne pourrait être utilisée qu’une fois par donateur.

Les plans de prévention des risques technologiques peuvent imposer des travaux aux propriétaires de logements proches de sites industriels classés Seveso seuil haut. Selon l’exposé, leur financement associe une participation des industriels et des collectivités à un crédit d’impôt de 40 % des travaux, dans la limite de 20 000 € de dépenses par logement. Des travaux prescrits restent à réaliser.

L’amendement prolongerait ce crédit d’impôt jusqu’au 31 décembre 2029. Il porterait de onze à quatorze ans après l’approbation du plan les délais de réalisation et de participation au financement. Pour les plans approuvés avant 2016, l’échéance passerait au 1er janvier 2030. L’objectif serait de laisser davantage de temps aux propriétaires tout en maintenant les aides. L’extension fiscale serait toutefois limitée à la déduction de l’impôt dû, sans remboursement au-delà de celui-ci.

Selon l’exposé, lorsqu’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques est divisé, son régime fiscal exige qu’au moins 75 % des surfaces habitables soient affectées à l’habitation. Les auteurs estiment que cette condition peut écarter des reconversions comportant des espaces de service ou commerciaux.

L’amendement assimilerait à des surfaces habitables les surfaces destinées à héberger des personnes âgées, des étudiants, des jeunes actifs ou des saisonniers dans des résidences dédiées. Ces établissements devraient constituer la résidence principale ou le lieu d’hébergement habituel de leurs occupants.

Il s’agirait de faciliter l’accès de ces projets au régime fiscal, sans abaisser le seuil de 75 %. Les auteurs souhaitent ainsi favoriser la reconversion de grands bâtiments patrimoniaux et répondre à des besoins d’hébergement dans les centres anciens.

Selon les auteurs, le régime fiscal des monuments historiques prend largement en compte la remise en état des bâtiments déjà destinés à l’habitation, mais pas les travaux nécessaires pour transformer d’anciens bâtiments industriels, administratifs ou tertiaires en logements. Ils estiment que cette différence conduit à différer, réduire ou abandonner des reconversions.

L’amendement permettrait de déduire du revenu imposable les dépenses de démolition, de reconstruction et de transformation directement liées à la restauration ou à la reconversion d’un immeuble classé ou inscrit. Les travaux devraient être nécessaires à la création de logements ou de locaux d’hébergement dans le volume bâti existant, selon les conditions réglementaires auxquelles renvoie le texte.

Les auteurs souhaitent rapprocher ce traitement de celui des secteurs sauvegardés et favoriser la réutilisation de bâtiments protégés, plutôt que la construction sur de nouveaux terrains.

Lorsqu’un logement est détenu en indivision, c’est-à-dire par plusieurs propriétaires ensemble, son occupation par un seul d’entre eux peut donner lieu à une indemnité d’occupation. Selon les auteurs, la victime de violences peut ainsi devoir une somme à l’autre propriétaire alors qu’elle reste dans le logement grâce à une mesure de protection l’en ayant écarté.

L’amendement exclurait cette indemnité lorsque le propriétaire écarté a fait l’objet de l’une des mesures judiciaires d’interdiction de résidence prévues par le texte et a été définitivement condamné pour des violences contre l’autre propriétaire qui occupe le logement. L’exclusion couvrirait la période d’éviction et, le cas échéant, irait jusqu’à la liquidation de l’indivision, lorsque les intérêts des propriétaires sont réglés. Elle éviterait ainsi à la victime concernée de devoir indemniser l’auteur des violences pour cette occupation.

Le droit actuel permet d’attribuer l’usage du domicile à la victime de violences conjugales. Mais, selon les auteurs, une victime dont le partenaire est seul titulaire du bail peut craindre de perdre son logement en demandant une protection judiciaire.

Dans le cadre d’une ordonnance de protection, décision judiciaire destinée à protéger la victime, l’amendement permettrait au juge d’ordonner la subrogation du contrat de location. Le partenaire pacsé ou le concubin non titulaire et qui n’est pas l’auteur des violences remplacerait ainsi le titulaire dans le bail. Il ne s’agirait donc plus seulement de pouvoir occuper le logement, mais de devenir titulaire de sa location. Les auteurs souhaitent ainsi sécuriser la situation locative des victimes et les encourager à saisir la justice.

Le texte en discussion qualifierait d’atteintes à la sécurité les branchements sans autorisation aux réseaux publics ou privés d’eau ou d’électricité. Il qualifierait aussi d’atteinte à la salubrité l’occupation collective sans titre d’un terrain sans collecte des déchets pour y établir une habitation. Ces qualifications faciliteraient une mise en demeure, un ordre de quitter les lieux.

L’amendement remplacerait ces qualifications par une disposition affirmant que ces situations résultent de l’inaction des pouvoirs publics et ne peuvent justifier une mise en demeure. Ses auteurs invoquent le manque de places d’accueil. Selon les chiffres ministériels de 2022 qu’ils citent, les prescriptions étaient réalisées à 78,6 % pour les aires permanentes, 65,4 % pour les aires de grands passages et 26,8 % pour les terrains familiaux locatifs.

La mise en demeure de quitter les lieux est actuellement subordonnée à une atteinte à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques. Le texte en discussion préciserait que certains branchements non autorisés et certaines occupations collectives sans titre d’un terrain sans collecte des déchets constituent de telles atteintes.

L’amendement irait plus loin en supprimant le caractère exclusif de cette condition. Il viserait à permettre une mise en demeure sur le seul constat d’une occupation illicite, sans démonstration supplémentaire d’une atteinte à l’ordre public. Ses auteurs estiment que cette démonstration impose une charge disproportionnée aux autorités et entraîne l’annulation de nombreux arrêtés. Ils souhaitent faciliter l’intervention des maires et des préfets pour protéger le droit de propriété, y compris sur les terrains communaux.

Le texte en discussion faciliterait la mise en demeure préfectorale de quitter les lieux. Il qualifierait d’atteinte à la sécurité les branchements sans autorisation aux réseaux publics ou privés d’eau ou d’électricité. L’occupation collective sans titre d’un terrain sans collecte des déchets pour y établir une habitation serait qualifiée d’atteinte à la salubrité.

L’amendement supprimerait ces nouvelles qualifications, sans interdire toute mise en demeure. Ses auteurs contestent une mesure destinée à faciliter les évacuations. Ils relaient la crainte de la Commission nationale consultative des gens du voyage que cette qualification dispense d’une analyse concrète de la situation et conduise à des expulsions automatiques. Cette automaticité est une crainte exprimée, et non une conséquence établie par le texte.

Le projet de loi prévoit de donner au maire un pouvoir d’interdiction du stationnement sur des terrains privés accessibles au public, dans certains cas. L’amendement supprimerait cet article et écarterait donc ce pouvoir supplémentaire, sans supprimer les autres règles relatives aux occupations illicites.

Les auteurs estiment que cette mesure renforcerait les sanctions visant les gens du voyage sans répondre aux insuffisances de l’accueil. Ils citent une étude de la Fondation pour le Logement des Défavorisés qui évalue à au moins 177 000 le nombre de voyageurs en situation de mal-logement. Ils mettent ainsi en cause une réponse centrée sur l’interdiction plutôt que sur l’amélioration des possibilités d’accueil.

Le texte de référence étendrait la procédure prévue par l’article 38 de la loi sur le droit au logement opposable aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Il viserait l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, puis le maintien dans les lieux après cette introduction.

Cette procédure s’appliquerait également à une personne restant dans un meublé de tourisme après l’expiration de son contrat. Le maintien dans le domicile d’autrui après une telle location serait aussi ajouté aux comportements punis par deux articles du code pénal. Les dispositions fournies ne précisent ni les étapes de la procédure étendue ni les peines correspondantes. Elles constituent un texte de référence dont les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Le texte en discussion permettrait une évacuation administrative, décidée par l’administration, lorsqu’un occupant reste dans un meublé de tourisme après l’expiration de sa location. Il prévoit aussi de sanctionner pénalement ce maintien dans les lieux.

L’amendement supprimerait la limitation aux meublés de tourisme dans ces deux dispositions. L’évacuation administrative et l’extension pénale concerneraient ainsi tout contrat de location arrivé à expiration, et non les seules locations touristiques.

Les auteurs souhaitent permettre aux propriétaires de récupérer plus rapidement leur bien lorsque les occupants restent sans droit ni titre. Ils présentent cette extension comme une protection du droit de propriété et un moyen de remettre plus vite les logements sur le marché.

Le projet de loi interdirait le remisage, c’est-à-dire l’entreposage, d’engins motorisés dans les locaux de dégagement communs, les parties communes, les caves et les sous-sols des immeubles en copropriété. Les espaces spécialement aménagés à cet effet resteraient autorisés. Une personne laissant un engin dans une cave non aménagée serait ainsi concernée.

L’amendement ajouterait une amende prévue pour les contraventions de cinquième classe en cas de non-respect de cette interdiction. Il ne modifierait ni les lieux concernés ni l’exception pour les espaces aménagés. Les auteurs estiment qu’une interdiction sans sanction a une portée limitée et souhaitent ainsi la rendre plus effective.

Dans le projet d’autonomie de la Corse, l’amendement ajouterait une possibilité explicite de protéger le patrimoine foncier, c’est-à-dire les terres et biens immobiliers, en faveur de la population. Une loi organique, précisant le statut d’autonomie, pourrait en fixer les conditions. Les mesures devraient être justifiées par les nécessités locales.

Les auteurs souhaitent ainsi ouvrir la voie à un statut de résidence, qui conditionnerait l’accès à la propriété à une durée minimale de résidence sur l’île, afin de lutter contre la spéculation immobilière. L’amendement ne créerait toutefois pas lui-même ce statut et ne fixerait aucune durée.

Selon l’avis du Conseil d’État cité dans l’exposé, un tel statut pourrait porter atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité. Les auteurs proposent donc une base constitutionnelle explicite pour permettre cette dérogation.

La proposition de loi faciliterait la création et la réservation de logements pour les travailleurs des services publics. Certains employeurs, notamment les services de défense, de sécurité et de justice et les hôpitaux publics, bénéficieraient de réservations sur des logements identifiés, ainsi que les entreprises de transport public de personnes en zone tendue.

Une « clause de fonction » pourrait lier le maintien dans un logement social à l’exercice d’un emploi déterminé, lorsque ce logement est attribué sur proposition de l’employeur grâce à ses droits de réservation. Elle concernerait les agents publics civils ou militaires et, en zone tendue, certains salariés. Après la fin de l’emploi, l’employeur pourrait demander la résiliation du bail avec un préavis d’au moins six mois. Des protections seraient prévues pour certaines situations exceptionnelles ou de handicap.

Des dérogations d’urbanisme permettraient aussi de créer des logements sur du foncier public ou cédé par une personne publique, dont au moins la moitié serait réservée aux travailleurs concernés. Les hôpitaux publics pourraient valoriser leur patrimoine immobilier pour loger leur personnel.

Le projet prévoit une autonomie permettant à la Corse d’adapter ou de fixer certaines règles. L’amendement le remplacerait par une « autonomie insulaire » fondée sur l’adaptation des lois et règlements, après autorisation du Parlement ou du Gouvernement. Des matières comme la justice, la défense et le droit électoral seraient exclues. Chaque adaptation serait contrôlée avant publication par le Conseil constitutionnel ou le Conseil d’État.

Des nécessités locales pourraient justifier des dérogations à l’égalité entre citoyens pour l’accès à l’emploi, au logement ou la protection du patrimoine foncier. L’exposé y voit un moyen de répondre aux difficultés à vivre, travailler et se loger sur l’île.

Deux collectivités intermédiaires, les pièves du Nord et du Sud, seraient créées pour limiter, selon l’exposé, la concentration des pouvoirs. La loi organique répartissant les compétences serait soumise au consentement des électeurs de Corse, plutôt qu’à une consultation facultative.

La proposition de loi modifierait un dispositif fiscal pour les propriétaires louant un logement comme résidence principale après travaux. Elle supprimerait une condition de montant des travaux et demanderait un gain énergétique de deux classes pour les logements F ou G, d’une classe sinon. Dans les cinq départements d’outre-mer, une classe suffirait. Le texte ne précise ni la nature ni le montant de l’avantage fiscal.

En copropriété, elle élargirait les garanties des emprunts collectifs, notamment à une assurance couvrant le prêteur en cas de défaillance. Pour rénover énergétiquement des immeubles construits avant 1990, le remboursement pourrait atteindre vingt-cinq ans dans les copropriétés de montagne ou comptant plus de 50 % de résidences secondaires. Elle faciliterait aussi les décisions et le financement des protections solaires.

Les contrats réunissant plusieurs entreprises devraient préciser que chacune répond de ses engagements, sans que les autres soient automatiquement responsables à sa place. Ils devraient expliquer au client les conséquences pour les garanties après réception des travaux.

L’amendement remplacerait le titre de la proposition de loi « pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement » par « pour enrichir les spéculateurs immobiliers et les multipropriétaires ». Il ne modifierait aucune de ses dispositions sur le logement ou la fiscalité.

Ses auteurs entendent dénoncer l’assouplissement des conditions d’accès au dispositif fiscal Jeanbrun. Ils estiment que cette orientation favorise la constitution de patrimoines privés avec de l’argent public plutôt que le logement des ménages. Ils invoquent notamment les critiques de la Cour des comptes sur les résultats du dispositif antérieur Pinel. Le vote porterait sur l’inscription de cette appréciation critique dans le titre, et non sur une modification des aides elles-mêmes.

Pour protéger un logement de la chaleur, un copropriétaire peut souhaiter poser des protections solaires qui modifient la façade ou touchent les parties communes. L’amendement permettrait à la copropriété d’autoriser ces travaux, payés par ce copropriétaire, à la majorité simple prévue par l’article 24.

Il reconnaîtrait aussi comme travaux d’intérêt collectif l’installation de protections solaires extérieures sur les baies vitrées, y compris lorsqu’elle touche des parties privatives. Ces travaux pourraient ainsi bénéficier des prêts collectifs prévus par la loi sur la copropriété.

Selon ses auteurs, les obstacles juridiques et financiers freinent ces installations, qu’ils présentent comme un moyen de limiter l’inconfort estival et le recours à la climatisation. L’amendement faciliterait leur autorisation et leur financement par emprunt, sans imposer leur réalisation.

Le texte de référence élargirait les garanties possibles pour l’emprunt collectif de copropriété visé par l’article. À côté du cautionnement solidaire, par lequel un garant s’engage à payer en cas de défaillance, le prêteur pourrait accepter un mécanisme de sûreté jugé équivalent.

Une autre voie couvrirait intégralement le prêteur en cas de défaillance du syndicat des copropriétaires, sans franchise ni délai de carence, par cautionnement, sûreté équivalente ou assurance. Cette garantie nécessiterait l’engagement écrit d’un organisme autorisé. Le contrat devrait expliquer aux copropriétaires comment l’emprunt est garanti. Les conditions de constat de la défaillance seraient fixées par décret.

Cette version antérieure ne reconstitue pas les éventuelles modifications de séance.

L’article 3 permettrait de garantir les prêts collectifs en copropriété autrement que par un cautionnement solidaire, c’est-à-dire l’engagement d’un garant à couvrir une défaillance de remboursement. Il autoriserait notamment un autre mécanisme de sûreté jugé équivalent par la banque prêteuse.

L’amendement remplacerait cette appréciation explicite du prêteur par l’exigence d’un mécanisme « présentant des garanties équivalentes ». Ses auteurs souhaitent que l’équivalence soit appréciée au regard des garanties offertes au syndicat des copropriétaires, qui représente collectivement les copropriétaires, plutôt que de la seule appréciation bancaire. Le texte proposé ne préciserait toutefois pas les critères permettant de mesurer cette équivalence.

Le texte de référence modifierait une mention exigée concernant les entreprises qui interviennent ensemble sur des travaux. Elle devrait indiquer expressément leur absence de solidarité juridique envers le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le client qui commande les travaux, y compris pour leur mandataire commun.

Cette information préciserait les responsabilités de chaque entreprise pendant les travaux et les conséquences pour les garanties après leur réception. Pour le client, il s’agirait de savoir quelle entreprise répond de quelle intervention, sans présumer qu’une entreprise répond des obligations des autres. L’article porte sur l’information exigée, et non sur la création d’une solidarité. Les éventuelles modifications de séance ne sont pas reconstituées.