Solidarités & logement

L’encadrement des loyers limite le loyer de base demandé par le propriétaire à un plafond local, le « loyer de référence majoré ». Le texte de référence rendrait ce dispositif permanent et permettrait son application dans davantage de communes confrontées à des difficultés sérieuses d’accès au logement, ainsi que dans celles entièrement entourées de communes l’appliquant. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées ici.

Un complément de loyer permet de dépasser ce plafond pour certaines caractéristiques du logement. Il serait limité à 20 % du loyer de référence majoré et devrait figurer dans les annonces. Un logement de 14 mètres carrés ou moins ne pourrait pas donner lieu à ce supplément. Le délai spécial de trois mois pour le contester serait supprimé.

Les plafonds d’amende passeraient de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros. Les professionnels chargés de louer devraient informer les propriétaires des loyers de référence et des obligations concernant les compléments.

La proposition de loi prévoit de relever les deux plafonds d’amende pour non-respect de l’encadrement des loyers de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros. Ces sanctions visent les bailleurs qui ne respectent pas les limites de loyer applicables.

L’amendement remplacerait les montants proposés par 2 500 et 7 500 euros. Les plafonds seraient donc divisés par quatre par rapport au texte discuté et par deux par rapport aux montants actuels. Les sanctions seraient conservées, mais leur montant maximal serait abaissé.

Selon ses auteurs, des amendes plus élevées risqueraient d’inciter certains propriétaires à vendre ou à privilégier la location de courte durée. Ils souhaitent limiter cette pression financière pour préserver l’offre de logements en location longue durée.

La proposition de loi prévoit de doubler les deux plafonds d’amende sanctionnant le non-respect de l’encadrement des loyers. Ils passeraient de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros.

L’amendement supprimerait cette augmentation. Les montants actuels de 5 000 et 15 000 euros seraient conservés. Il ne supprimerait donc ni l’encadrement des loyers ni les amendes destinées à en sanctionner le non-respect.

Ses auteurs considèrent qu’un alourdissement des sanctions ajouterait aux contraintes fiscales, réglementaires et techniques des propriétaires. Ils craignent que cette pression les détourne de la location et souhaitent préserver l’investissement locatif. Cette crainte motive le maintien des sanctions à leur niveau actuel.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément de loyer est une somme demandée en plus du loyer plafonné, en raison de caractéristiques particulières du logement. Le texte en discussion supprimerait le délai de trois mois après la signature du bail dont dispose le locataire pour le contester.

L’amendement conserverait ce délai ainsi que l’autre délai de trois mois que le texte prévoit de supprimer dans la procédure de contestation. Un locataire devrait donc toujours engager sa contestation rapidement après son entrée dans les lieux. Selon les auteurs, cette limite laisse suffisamment de temps au locataire et protège les bailleurs contre des contestations tardives. Ils craignent qu’une incertitude prolongée sur le loyer ne décourage la mise en location.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément peut s’ajouter au loyer plafonné lorsque les caractéristiques du logement le justifient. Le texte en discussion interdirait ce complément pour une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés, en remplaçant un motif actuel d’interdiction lié à la mauvaise exposition de la pièce principale.

L’amendement supprimerait ce remplacement. La petite surface ne deviendrait donc pas, à elle seule, un motif d’interdiction du complément, tandis que le critère de mauvaise exposition serait conservé. Les auteurs craignent que la nouvelle restriction ne conduise des propriétaires de petits logements à renoncer à la location. Pour les locataires concernés, la protection nouvelle contre ce supplément ne serait pas instaurée.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, le complément de loyer permet de demander une somme au-delà du loyer de référence majoré, le plafond servant de base au calcul. Le texte en discussion limiterait ce supplément à 20 % de ce montant. L’amendement abaisserait cette limite à 10 %.

Pour un loyer de référence majoré de 1 000 euros par mois, le complément maximal serait ainsi de 100 euros au lieu de 200 euros. Les auteurs souhaitent réduire les possibilités de contourner l’encadrement par des suppléments élevés. Ils invoquent notamment les dépassements observés dans les petits logements, souvent occupés par des jeunes, des étudiants ou des personnes seules. La mesure réduirait le montant maximal autorisé, sans interdire tout complément.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément peut s’ajouter au loyer plafonné pour tenir compte de caractéristiques particulières du bien. Le texte en discussion limiterait ce supplément à 20 % du loyer de référence majoré, le plafond servant de base au calcul. L’amendement porterait cette limite à 30 %.

Pour un loyer de référence majoré de 1 000 euros par mois, le complément maximal passerait ainsi de 200 à 300 euros. Les auteurs reconnaissent l’intérêt d’un plafond, mais jugent celui de 20 % trop rigide pour certains biens exceptionnels, par exemple dotés d’une vue dans un lieu très touristique. Ils craignent que leurs propriétaires ne préfèrent la location touristique de courte durée. Le plafond proposé laisserait davantage de marge aux bailleurs et autoriserait un supplément plus élevé pour les locataires concernés.

Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, un complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, qui sert de plafond, pour tenir compte de caractéristiques particulières du logement. La proposition de loi prévoit de limiter ce supplément à 20 % du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait cette nouvelle limite, sans supprimer les autres conditions du complément de loyer. Les locataires ne bénéficieraient donc pas de ce plafond supplémentaire. Selon ses auteurs, celui-ci empêcherait les propriétaires de valoriser la localisation, le confort ou les prestations du logement et découragerait les dépenses de rénovation et d’entretien. Ils souhaitent préserver leur marge de fixation du complément pour soutenir l’investissement locatif.

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré dans les logements soumis à l’encadrement, en raison de caractéristiques particulières. Le texte discuté prévoit de le plafonner à 20 % du loyer de référence majoré, de l’indiquer dans les annonces et de valoriser certaines surfaces selon un coefficient fixé par décret.

L’amendement supprimerait ces trois dispositions, pas seulement le plafond évoqué dans son exposé. Les bailleurs ne seraient donc pas soumis à cette nouvelle obligation d’information et le plafond proposé ne serait pas instauré. Les auteurs estiment qu’une limitation uniforme empêcherait de valoriser les atouts des logements. Ils craignent qu’elle décourage la rénovation et incite certains propriétaires à vendre ou à privilégier la location touristique.

Le complément de loyer permet aujourd’hui à un bailleur de dépasser le loyer de référence majoré, le plafond applicable dans les territoires concernés, en invoquant des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. La proposition de loi conserverait cette possibilité tout en limitant le supplément à 20 % du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait la possibilité de demander ce complément, plutôt que de simplement en plafonner le montant. Ses auteurs estiment que les justifications de ces suppléments sont trop floues et favorisent des dépassements abusifs. Ils soulignent aussi que les locataires peuvent hésiter à contester par crainte de détériorer leurs relations avec leur propriétaire. Leur objectif est de rendre le plafond des loyers plus lisible et de supprimer cette possibilité de dépassement.

L’encadrement des loyers limite, à partir de loyers de référence, les montants que les propriétaires peuvent demander aux locataires. Il est prévu à titre expérimental pendant huit ans à compter de la publication de la loi de 2018. Le texte discuté le rendrait permanent et modifierait notamment sa mise en œuvre locale, les compléments de loyer et les sanctions.

L’amendement remplacerait cet article entier par une seule modification. L’expérimentation passerait de huit à dix ans, sans reprendre les autres changements proposés.

Les auteurs souhaitent disposer d’une évaluation chiffrée plus complète, plusieurs collectivités ayant commencé récemment à appliquer l’encadrement. Ils proposent d’examiner ses effets avec ceux des obligations de rénovation énergétique et des conditions d’investissement locatif avant de décider d’une pérennisation ou d’un renforcement.

L’encadrement des loyers limite les montants que les propriétaires peuvent demander aux locataires à partir de loyers de référence. Actuellement expérimental pendant huit ans, il deviendrait permanent avec l’article discuté. Celui-ci élargirait aussi les possibilités pour les communes de l’appliquer, notamment là où le déséquilibre entre offre et demande rend l’accès au logement difficile.

L’amendement supprimerait cet article entier, sans abolir à lui seul l’encadrement existant. Il écarterait aussi le plafond proposé pour le complément de loyer, fixé à 20 % du loyer de référence majoré, la suppression du délai de trois mois pour le contester et le doublement des montants d’amendes.

Les auteurs estiment que ces contraintes découragent l’investissement, la rénovation et la location. Ils craignent une raréfaction des logements disponibles et privilégient l’augmentation de l’offre plutôt qu’un renforcement de l’encadrement.

Certaines entreprises prennent déjà en charge des intérêts d’emprunt immobilier de leurs salariés, mais cet avantage est soumis à cotisations. L’amendement permettrait à tout employeur de verser chaque mois une aide pour les intérêts du crédit servant à acheter ou construire la résidence principale. Le salarié n’aurait pas à restituer les sommes reçues s’il quittait l’entreprise.

À compter du 1er janvier 2026, une exonération serait expérimentée jusqu’à fin 2030 pour les salariés n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant celle du crédit. Elle serait limitée annuellement à 8 % du plafond annuel de la sécurité sociale. La CSG, la CRDS et le forfait social resteraient dus. Les auteurs souhaitent ainsi encourager cette aide à l’accession à la propriété sans freiner les départs des salariés. L’employeur resterait libre de la proposer.

Le projet de budget pour 2026 prévoit d’attribuer à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) les recettes des enchères de « quotas carbone », dans la limite de 700 millions d’euros. L’amendement abaisserait ce plafond à 560 millions, soit 140 millions de moins pour cette ressource, et non pour l’ensemble du budget de l’agence.

Les auteurs souhaitent réduire les dépenses des organismes publics et préparer une reprise des missions de l’ANAH par l’État. L’amendement n’organiserait toutefois pas cette reprise. Selon leur exposé, les recettes non attribuées à l’agence reviendraient au budget général de l’État, sans réduire les recettes publiques totales.

Le dispositif prévoit aussi une taxe additionnelle sur les tabacs comme gage formel de compensation. Les auteurs demandent sa suppression au Gouvernement, estimant que la réaffectation des recettes rend cette compensation inutile.

Le projet de budget pour 2026 plafonne à 700 millions d’euros les recettes des enchères de « quotas carbone » affectées à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), pour un rendement prévu de 1,46 milliard d’euros. L’agence finance notamment la rénovation énergétique des logements, comme l’isolation ou un chauffage performant, via MaPrimeRénov’.

L’amendement supprimerait la ligne fixant ce plafond. Ses auteurs souhaitent ainsi donner à l’ANAH davantage de moyens pour lutter contre le mal-logement et réhabiliter les logements anciens. À l’inverse, le gouvernement présente le plafonnement des ressources des organismes publics comme un moyen de maîtriser leurs dépenses et de contribuer au redressement des finances publiques.

La mesure porterait sur les ressources de l’agence, sans modifier les conditions des aides aux ménages. Elle comporte un gage formel prévoyant une taxe additionnelle sur les tabacs pour compenser la perte de recettes de l’État.

Les règles de liaison des taux encadrent la façon dont les communes peuvent faire évoluer leurs impôts locaux. Selon les auteurs, une commune souhaitant augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour lutter contre la sous-occupation des logements doit aussi accroître la taxe foncière, qui touche l’ensemble des propriétaires concernés.

L’amendement supprimerait ce lien pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Les communes pourraient ainsi en faire varier le taux sans devoir modifier parallèlement celui de la taxe foncière. Les auteurs veulent rendre cet outil plus utilisable pour favoriser l’occupation des logements comme résidence principale. L’amendement ne déciderait lui-même d’aucune hausse ni baisse de taux, ces choix restant ceux des collectivités.

L’amendement porterait à 100 000 euros l’abattement applicable aux acquisitions visées par l’article modifié lorsque l’acheteur remplit la condition légale de première propriété. Les auteurs présentent cette mesure comme une aide aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Un abattement réduit la base sur laquelle sont calculés les droits de mutation, les impôts liés à l’achat immobilier. Il ne s’agit donc pas d’une réduction d’impôt de 100 000 euros.

L’objectif annoncé est de faciliter l’accès à la propriété, que les auteurs considèrent comme une protection contre la précarité. Le dispositif prévoit de compenser la perte de recettes des collectivités par une hausse de leur dotation, assortie d’une taxe additionnelle sur les tabacs pour l’État.

L’habitat inclusif est un habitat partagé, inséré dans la vie locale, destiné aux personnes âgées ou en situation de handicap. Selon les auteurs, certaines structures qui portent ces logements paient une taxe d’habitation alors que les résidents, qui y vivent à titre principal, sont individuellement exonérés.

L’amendement exonérerait explicitement les locaux destinés à l’habitat inclusif défini par le code de l’action sociale et des familles. Il supprimerait ainsi cette charge pour les structures concernées. Les auteurs citent une association accueillant à l’année des personnes handicapées dont l’équilibre financier est fragilisé par cette taxe. Leur objectif est de soutenir ce mode d’habitat et son rôle dans l’autonomie des résidents, sans assimiler ces logements à des hébergements temporaires ou commerciaux.

L’amendement remplacerait les taxes sur les logements vacants et les résidences secondaires par une contribution unique dans les territoires connaissant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Leur liste serait fixée par décret. Les auteurs souhaitent inciter à remettre sur le marché des logements qui ne servent pas de résidence principale.

La contribution porterait sur les logements non principaux et serait calculée sur leur valeur locative, référence fiscale du logement. Les communes et intercommunalités fixeraient son taux. À défaut, le taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires voté en 2025, majoration comprise, s’appliquerait. Le plafond serait fixé à six fois ce taux.

Les recettes seraient partagées entre l’État et les collectivités concernées selon une répartition fondée sur les recettes de 2025. Le dispositif ne précise toutefois pas expressément qui, du propriétaire ou de l’occupant, serait redevable de cette nouvelle contribution.

Le bail réel solidaire permet à des ménages d’accéder à la propriété sous condition de ressources. Selon les auteurs, il propose des prix d’achat inférieurs de 30 à 50 % à ceux du marché et constitue un levier pour développer l’accession sociale, dans un contexte de difficultés à obtenir un prêt.

L’amendement empêcherait de fixer les plafonds de ressources des acquéreurs en dessous de ceux utilisés pour le logement locatif intermédiaire et le dispositif Pinel. Il viserait ainsi à rendre davantage de ménages éligibles, sans supprimer la condition de revenus. Il ajouterait aussi un taux de 25 % à une disposition fiscale, mais les éléments fournis ne précisent pas à quelle base ce taux s’appliquerait.

L’habitat inclusif accueille des personnes âgées ou en situation de handicap dans des logements associés à des espaces partagés. Selon l’exposé, certains acheteurs bénéficient déjà d’une TVA réduite, mais les logements et espaces communs achetés par le porteur de projet sont taxés à 20 %.

L’amendement ouvrirait le taux de 5,5 % aux logements et locaux répondant aux critères légaux de l’habitat inclusif. Il viserait ainsi à alléger la fiscalité des acquisitions concernées pour favoriser ces projets. Les auteurs s’appuient sur un rapport de l’inspection générale des affaires sociales soulignant l’intérêt des habitats intermédiaires contre l’isolement et la perte d’autonomie. La mesure porterait sur la TVA immobilière, et non sur une aide directement versée aux résidents.

L’accession sociale à la propriété permet à des ménages respectant des plafonds de ressources de bénéficier d’une TVA à 5,5 %. Selon les auteurs, l’amendement vise à harmoniser ces plafonds et le découpage géographique utilisé dans les quartiers ciblés par la politique de la ville avec ceux du prêt social de location-accession et du bail réel solidaire.

Le texte remplacerait un renvoi aux plafonds existants par un plafond fixé par décret, tenant compte de la composition du foyer et de la localisation du logement. Il ajouterait aussi une condition de ressources renvoyant aux plafonds de la location-accession. Ces critères détermineraient quels ménages pourraient bénéficier du taux réduit. L’amendement ne chiffre pas les nouveaux plafonds, ce qui ne permet pas d’identifier précisément les ménages qui deviendraient éligibles.

L’amendement retirerait le bénéfice de l’exonération de TVA aux locations de meublés de tourisme autres que ceux déclarés comme résidence principale. Les loueurs concernés seraient ainsi assujettis à cette taxe pour cette activité. Le texte ne précise pas le taux applicable et ne viserait pas les logements déclarés comme résidence principale.

Selon les auteurs, la rentabilité des locations touristiques de courte durée favorise leur développement au détriment de la location de longue durée, notamment là où l’accès au logement est difficile. Taxer cette activité viserait à réduire son attrait économique lorsque des logements pourraient être loués durablement ou vendus à des personnes achetant leur premier logement.

Les auteurs avancent aussi un objectif de recettes pour l’État, qu’ils estiment entre 1 et 1,5 milliard d’euros de TVA. Cette somme est une estimation de l’exposé, et non une recette fixée par l’amendement.

Le prêt à taux zéro permet de financer une acquisition sans payer d’intérêts. Selon les auteurs, son utilisation pour acheter un logement ancien avec travaux est actuellement exclue dans les départements concernés en raison de leur classement en zone « tendue », où l’accès au logement est difficile.

L’amendement lèverait cette condition de localisation pour les offres de prêt émises du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027 en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion. Mayotte, évoquée dans les motivations, ne figure pas dans le dispositif.

L’objectif serait de faciliter la rénovation et la remise en usage de logements vacants. Les auteurs soulignent la dégradation du parc privé et la rareté du foncier, notamment dans les centres-villes. L’achat resterait soumis à une condition de travaux.