Solidarités & logement

Le projet de loi permettrait, dans les départements accueillant des sites olympiques, de louer au comité d’organisation certains logements sociaux et logements de foyers de jeunes travailleurs vacants au 15 janvier 2030. Cette possibilité durerait jusqu’au quinzième jour suivant la clôture des Jeux paralympiques, pour héberger les personnes accréditées et les personnels nécessaires aux Jeux.

L’amendement supprimerait cette dérogation, ainsi que la suspension des conventions liées aux aides personnalisées au logement prévue pendant ces locations. Ses auteurs craignent que cette mobilisation du parc social se fasse au détriment des jeunes travailleurs et saisonniers ayant besoin de se loger en hiver. Le texte supprimé vise toutefois des logements vacants et ne prévoit pas lui-même de donner congé à leurs occupants.

Le projet de loi permettrait d’autoriser ensemble l’état provisoire d’un bâtiment pour les Jeux de 2030 et son usage définitif après les Jeux. Pour l’état provisoire, certaines règles d’urbanisme pourraient être écartées, mais pas celles protégeant la sécurité et la salubrité publiques. L’état définitif devrait respecter les règles applicables.

L’amendement conditionnerait ces dérogations à la réalisation de logements locatifs sociaux dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence, qui constate une insuffisance au regard des obligations de logement social. Selon ses auteurs, il s’agit de prévoir ces logements après l’utilisation des bâtiments pour les Jeux. Les porteurs de projets concernés devraient donc intégrer cette condition pour bénéficier des dérogations. Le dispositif renvoie aux modalités du code de la construction et de l’habitation sans fixer lui-même de proportion de logements sociaux.

La proposition de loi prévoit d’obliger les professionnels de l’immobilier mandatés pour mettre un logement en location à informer les propriétaires des règles relatives aux compléments de loyer. Cela concerne, par exemple, les conditions dans lesquelles un propriétaire pourrait demander une somme en plus du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait cette obligation d’information. Les règles sur les compléments de loyer prévues ailleurs dans le texte ne seraient pas supprimées pour autant.

L’exposé défend un autre objet, le refus d’étendre l’encadrement aux locations professionnelles ou parahôtelières, jugé inadapté par ses auteurs. Toutefois, l’alinéa que le dispositif propose de supprimer porte sur l’information des propriétaires, et non sur cette extension.

L’encadrement des loyers a été instauré à titre expérimental pour huit ans. Le Gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d’évaluation au plus tard six mois avant son terme. La proposition de loi prévoit de pérenniser le dispositif et de supprimer cette obligation de rapport.

L’amendement conserverait cette obligation d’évaluation. Ses auteurs souhaitent disposer du bilan avant de rendre l’encadrement permanent. Ils estiment que le mécanisme n’a pas suffisamment réduit les loyers et qu’il a conduit certains propriétaires à retirer leurs logements du marché locatif. L’amendement ne supprimerait toutefois pas lui-même l’encadrement des loyers et ne retirerait pas les autres dispositions qui prévoient sa pérennisation.

L’encadrement des loyers est expérimenté dans certaines zones où l’accès au logement est difficile. Selon l’exposé de l’amendement, la loi prévoit un rapport du Gouvernement au Parlement d’ici mai 2026 pour en évaluer l’opportunité. La proposition de loi supprimerait cette obligation et prévoirait une évaluation cinq ans après sa promulgation.

L’amendement conserverait l’obligation de rapport prévue pour 2026, sans supprimer celle prévue cinq ans après la promulgation. Ses auteurs souhaitent disposer du bilan initial sans attendre. Ils estiment que l’encadrement a conduit des propriétaires à retirer leurs logements du marché sans baisse significative des loyers. L’amendement porterait uniquement sur cette obligation d’évaluation, et non sur la durée de l’expérimentation elle-même.

L’encadrement des loyers utilise des loyers de référence établis à partir du loyer médian d’une zone, qui partage les loyers observés en deux moitiés. Ces références servent à encadrer les montants demandés par les propriétaires aux locataires.

L’amendement exclurait de ce calcul les logements locatifs conventionnés, une catégorie liée à des conventions et définie par les articles du code de la construction et de l’habitation qu’il cite. Les informations disponibles ne précisent pas les conditions de ces conventions ni les logements qu’elles couvrent.

Selon les auteurs, ces logements ne relèvent pas du parc privé auquel s’adresse l’encadrement et ne devraient donc pas entrer dans le calcul. L’amendement modifierait la base de calcul des références, sans fixer lui-même de nouveaux montants de loyer.

La loi prévoit un encadrement des loyers à titre expérimental pendant huit ans à compter de sa publication en 2018. Ce mécanisme limite les loyers dans les territoires concernés. La proposition de loi supprimerait cette limite de durée et modifierait les possibilités de mise en œuvre locale.

L’amendement supprimerait la disposition qui rendrait l’encadrement permanent. Il conserverait donc sa durée expérimentale de huit ans, tout en laissant subsister les autres modifications proposées, notamment les possibilités nouvelles de décision des communes. Ses auteurs craignent qu’un plafonnement durable ne décourage l’investissement et l’entretien des logements et n’incite des propriétaires à quitter la location traditionnelle. Ils estiment qu’une offre réduite pourrait accentuer la pression sur les loyers hors du périmètre encadré.

Les organismes de logement social versent des cotisations dont une partie finance le Fonds national des aides à la pierre, consacré au logement social. Selon l’exposé, la loi prévoit un versement de 375 millions d’euros, contre 75 millions en 2025.

Pour 2026, l’amendement fixerait ce versement à 275 millions d’euros. Il imposerait aussi que les réductions de cotisations accordées par le mécanisme de modulation dépassent de 100 millions d’euros les majorations appliquées aux autres organismes.

Les auteurs souhaitent préserver les ressources des bailleurs tout en soutenant la construction et la rénovation énergétique. Ils estiment que les réserves du fonds permettent de limiter son besoin de recettes en 2026. Ils demandent parallèlement une baisse de la réduction de loyer de solidarité à 700 millions d’euros, mais cette baisse ne serait pas instaurée par l’amendement.

Les organismes HLM versent une cotisation qui finance l’Agence nationale de contrôle du logement social, l’ANCOLS. Le projet de budget pour 2026 prévoit que l’agence en recevrait au maximum 11 334 000 euros. L’amendement abaisserait ce plafond à 9 067 200 euros, soit 2 266 800 euros de moins. Il ne réduirait pas la cotisation due par les organismes HLM. Selon ses auteurs, la part non affectée à l’agence reviendrait au budget général de l’État.

Les auteurs souhaitent maîtriser les dépenses des opérateurs et préparer une reprise des missions de l’agence au sein de l’État. L’amendement ne déciderait toutefois pas cette réorganisation. Il prévoit aussi un gage, une clause de compensation par une taxe additionnelle sur les tabacs. Les auteurs demandent de retirer cette clause, car ils estiment que la réaffectation serait neutre pour les recettes publiques.

Le projet de budget pour 2026 prévoit d’affecter à l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) jusqu’à 6,45 millions d’euros issus d’un prélèvement sur la participation des employeurs à l’effort de construction. Ce plafond est le montant maximal de cette ressource que l’agence peut recevoir, et non le taux payé par les employeurs.

L’amendement abaisserait ce plafond à 5,16 millions d’euros, soit 1,29 million de moins. Il ne modifierait pas la cotisation des organismes HLM également affectée à l’agence. Selon ses auteurs, la somme ainsi retirée à l’ANCOLS rejoindrait le budget général de l’État.

Les auteurs souhaitent réduire les coûts des opérateurs publics et préparer une reprise à terme des missions de l’agence par l’État. L’amendement n’organiserait toutefois pas cette reprise. Il comporte aussi un gage formel sur les tabacs, dont les auteurs demandent la suppression, estimant la mesure neutre pour les recettes publiques.

Le projet de budget pour 2026 plafonne à 700 millions d’euros les recettes des enchères de « quotas carbone » affectées à l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), pour un rendement prévu de 1,46 milliard d’euros. L’agence finance notamment la rénovation énergétique des logements, comme l’isolation ou un chauffage performant, via MaPrimeRénov’.

L’amendement supprimerait la ligne fixant ce plafond. Ses auteurs souhaitent ainsi donner à l’ANAH davantage de moyens pour lutter contre le mal-logement et réhabiliter les logements anciens. À l’inverse, le gouvernement présente le plafonnement des ressources des organismes publics comme un moyen de maîtriser leurs dépenses et de contribuer au redressement des finances publiques.

La mesure porterait sur les ressources de l’agence, sans modifier les conditions des aides aux ménages. Elle comporte un gage formel prévoyant une taxe additionnelle sur les tabacs pour compenser la perte de recettes de l’État.

Les opérations de logement social concernées bénéficient d’une exonération de taxe foncière de 25 ans au lieu de 15 ans. L’accès à cet allongement doit prendre fin au 31 décembre 2026. Il concerne notamment des constructions neuves, des acquisitions avec amélioration, des rénovations lourdes et certains hébergements temporaires ou d’urgence.

L’amendement reporterait cette échéance au 31 décembre 2028. Il prolongerait donc de deux ans l’accès au dispositif, sans ajouter deux années aux 25 ans d’exonération de chaque opération. Sa portée ne serait pas limitée à Mayotte.

Les auteurs mettent toutefois en avant les besoins de Mayotte, où les coûts des matériaux et les difficultés foncières compliquent les projets. Ils souhaitent donner de la visibilité aux organismes de logement social et éviter que l’échéance de 2026 ne freine leurs investissements.

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt portant sur les immeubles. Deux articles du code général des impôts prévoient des exonérations bénéficiant, selon les auteurs, au secteur parapublic, notamment aux organismes de logement social. L’amendement abrogerait ces deux articles, sans modifier les taux de cet impôt.

Les auteurs souhaitent rétablir une équité fiscale avec les bailleurs privés et préserver les recettes locales. Ils évaluent le manque à gagner à près d’un milliard d’euros par an pour le seul parc social et jugent la compensation de l’État insuffisante. Ils estiment aussi que la situation financière globale des organismes HLM ne justifie pas ce soutien. La suppression porterait sur ces deux exonérations, et non sur l’ensemble des aides au logement social évoquées dans leur argumentaire.

Les personnes hébergées en urgence ou dans le cadre d’un relogement temporaire sont actuellement exonérées de taxe de séjour. L’amendement supprimerait cette exonération à compter du 1er janvier 2026.

Pour les nuitées dans les structures d’hébergement d’urgence, la taxe serait à la charge de l’exploitant, avec interdiction de la refacturer aux personnes accueillies. Le conseil municipal fixerait les modalités de déclaration et de paiement. Les auteurs souhaitent procurer aux communes des recettes liées aux coûts de propreté, de médiation, de sécurité et d’entretien.

La suppression de l’exonération viserait aussi le relogement temporaire, mais la règle mettant expressément la taxe à la charge de l’exploitant sans refacturation ne mentionne que les structures d’hébergement d’urgence.

L’amendement remplacerait les exonérations de taxe foncière visées pour le logement social par une réduction de 50 %. Les propriétaires concernés devraient donc payer la moitié de cet impôt. Selon les auteurs, les exonérations réduisent les ressources locales et découragent les communes d’accueillir des logements sociaux. Ils estiment le gain fiscal à environ 400 millions d’euros.

Pour donner des ressources supplémentaires aux bailleurs sociaux, le texte porterait de 10 % à 20 % le plafond de logements locatifs intermédiaires dans leur parc. Il leur permettrait aussi, lorsqu’un logement est remis en location, de dépasser le loyer maximal de sa convention initiale avec l’État, sans dépasser le plafond applicable à un logement nouvellement acquis et conventionné à cette date.

Cette possibilité concernerait les nouveaux locataires lors d’une relocation, et non les locataires en place. Les auteurs souhaitent ainsi soutenir la construction et la rénovation.

Certaines opérations de construction et certains travaux dans les logements locatifs sociaux relèvent d’un taux de TVA de 10 %. Selon les auteurs, la hausse des coûts de construction et la dégradation des résultats des organismes ont réduit leurs moyens d’investir, alors que le nombre de demandeurs dépasse 2,7 millions.

L’amendement étendrait le taux de 5,5 % aux opérations visées, en remplaçant plusieurs taux de 10 % et en supprimant notamment des restrictions liées à la localisation ou au renouvellement urbain. Les auteurs entendent ainsi redonner aux bailleurs sociaux des moyens pour construire et rénover. La mesure réduirait la taxation de ces opérations, sans fixer le nombre de logements à réaliser ni modifier directement les loyers.

Les pensions de famille associent logement, vie collective et accompagnement social vers l’autonomie pour des personnes en situation de précarité. Selon l’exposé, le premier plan « Logement d’abord » n’a créé que 7 210 des 10 000 places prévues entre 2018 et 2022. Les auteurs souhaitent financer les 2 790 places manquantes, en complément du second plan 2023–2027.

L’amendement augmenterait de 19,9 millions d’euros les crédits du programme consacré à l’hébergement et à l’insertion en 2025, pour engager et payer des dépenses. Il réduirait d’autant ceux du programme consacré à l’urbanisme et à l’amélioration de l’habitat, sans hausse nette des crédits transférés. Les auteurs demandent que cette réduction soit levée, mais elle figure bien dans le dispositif proposé.

Les pensions de famille associent vie collective et accompagnement social vers l’autonomie pour des personnes en situation de précarité. Selon l’exposé, le premier plan « Logement d’abord » prévoyait 10 000 places supplémentaires entre 2018 et 2022, mais 7 210 avaient été créées fin 2022. Les auteurs souhaitent financer les 2 790 places manquantes, en complément du second plan 2023-2027.

L’amendement ajouterait au programme d’hébergement et d’insertion 19,9 millions d’euros pour 2025, à la fois pour engager des dépenses et pour les payer. Il retirerait la même somme au programme « Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat ». Les auteurs demandent au Gouvernement de supprimer cette réduction compensatrice, mais le dispositif proposé reste un transfert entre programmes, sans augmentation nette de leur total.

Le projet de loi de finances de fin de gestion pour 2025 prévoit 119,5 millions d’euros supplémentaires pour l’hébergement d’urgence. L’amendement supprimerait intégralement cet ajout au programme « Hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables », tant pour les engagements financiers que pour les paiements.

Les auteurs contestent ces ajustements en cours d’année. Ils s’appuient sur les critiques de la Cour des comptes rapportées dans l’exposé concernant les subventions annuelles plutôt que les contrats pluriannuels, le contrôle insuffisant des gestionnaires et le recours massif aux nuitées hôtelières. Ils souhaitent refuser ce qu’ils présentent comme un surcoût lié à une mauvaise gestion. Le dispositif réduirait les crédits proposés, sans instaurer lui-même de nouvelles règles de financement ou de contrôle des hébergements.

L’amendement principal supprimerait la déduction de l’amortissement pour les biens acquis à compter du 1er janvier 2026 et loués à titre non professionnel. L’amortissement permet de déduire du revenu imposable une part de la valeur du bien. L’objectif annoncé est de rapprocher la fiscalité des locations meublées de celle des locations nues.

Le sous-amendement préserverait cette déduction pour les catégories de biens visées aux 1° à 3° du III de l’article 150 VB du code des impôts. Selon ses auteurs, cette exception vise certaines résidences gérées accueillant notamment des étudiants, des seniors ou des personnes handicapées. Ils estiment que ces logements, destinés à des publics spécifiques et ayant vocation à être meublés, ne concurrencent pas la location nue destinée aux familles.

L’amendement principal exclurait du résultat imposable la déduction de l’amortissement, c’est-à-dire d’une part de la valeur du bien, dans deux cas. Il viserait les biens acquis à compter du 1er janvier 2026 et loués à titre non professionnel, ainsi que les meublés de tourisme, sans condition de date d’acquisition dans ce second cas.

Le sous-amendement ajouterait à chacune de ces exclusions une exception pour les biens visés aux 1° à 3° du III de l’article 150 VB du code des impôts. Ses auteurs souhaitent préserver le traitement fiscal de certaines résidences gérées accueillant notamment des étudiants, des seniors et des personnes handicapées. Ils estiment que cette offre, destinée à des publics spécifiques et nécessairement meublée, ne concurrence pas les locations nues. L’exception limiterait donc la suppression de l’avantage fiscal proposée par l’amendement principal.

Les foncières solidaires concernées financent notamment du logement très social ou l’installation d’agriculteurs. Elles disposent de l’agrément d’entreprise solidaire d’utilité sociale et d’un mandat de service d’intérêt économique général, présenté comme proche d’une délégation de service public. Les particuliers qui investissent dans leur capital bénéficient d’une réduction d’impôt.

L’amendement porterait son taux de 25 % à 30 % et prolongerait son application du 31 décembre 2025 au 31 décembre 2030. Selon l’exposé, sans prolongation, le taux reviendrait à 18 % en 2026.

Les auteurs craignent qu’une baisse de l’avantage fiscal réduise les souscriptions et les projets financés. Ils souhaitent aussi rapprocher le traitement fiscal de ces foncières de celui d’autres entreprises solidaires.

Selon les auteurs, la présence d’amiante freine la rénovation des logements outre-mer en provoquant des arrêts de chantier et des surcoûts. Ils soulignent notamment le manque de filières locales de traitement et le coût du transport des déchets vers l’Hexagone.

L’amendement ouvrirait le crédit d’impôt pour le logement social outre-mer aux travaux de rénovation ou de réhabilitation permettant le désamiantage, ainsi qu’aux opérations de démolition-reconstruction. Les logements devraient toujours satisfaire aux conditions d’éligibilité du dispositif existant. Cette extension aiderait les bailleurs à financer ces opérations, y compris hors des quartiers de la politique de la ville selon l’objectif exposé.

Le bénéfice serait limité aux sommes déduites de l’impôt dû, sans remboursement supplémentaire. Les auteurs rapportent une estimation ministérielle du coût de l’extension d’environ 12 millions d’euros.

Le crédit d’impôt pour le logement social outre-mer aide les organismes de logement social à créer des logements sous conditions, notamment de ressources des locataires et de loyers plafonnés. Selon l’exposé, les logements adaptés aux personnes âgées ou handicapées peuvent proposer restauration, ménage ou blanchisserie, mais les prestations médicales excluent actuellement les EHPAD du dispositif.

L’amendement autoriserait ces prestations médicales dans les établissements pour personnes âgées visés par la loi. Un organisme Hlm pourrait ainsi bénéficier de l’aide pour créer un EHPAD destiné à des personnes modestes dans les départements d’outre-mer, sous réserve des autres conditions du logement social. Le bénéfice serait limité aux sommes déduites de l’impôt dû. La mesure porterait sur le financement des logements, et non sur une nouvelle obligation de soins.