Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

La décence énergétique désigne le niveau minimal de performance énergétique exigé d’un logement loué. Le texte de référence, sans reconstitution des modifications de séance, considérerait cette obligation comme satisfaite selon le niveau exigible à la conclusion, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Elle le serait aussi si le propriétaire avait réalisé tous les travaux possibles malgré des impossibilités techniques attestées ou des refus administratifs ou de la copropriété.

En copropriété, un contrat de maîtrise d’œuvre organisant la préparation et le suivi d’une rénovation fondée sur un audit pourrait suffire avant l’achèvement des travaux. Le projet devrait permettre d’atteindre la performance exigée, avec un délai raisonnable fixé par l’assemblée générale. Un locataire faisant obstacle aux travaux en violation de ses obligations ne pourrait invoquer ce manquement.

La réduction judiciaire du loyer tiendrait compte des efforts du propriétaire, sans dépasser le préjudice subi. Elle cesserait après les travaux, sauf consommation estimée restant supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an.

Pour un logement ne respectant pas les exigences de décence énergétique, le texte en discussion encadrerait la réduction de loyer prononcée par le juge en attendant les travaux. Son montant devrait tenir compte de la diligence du bailleur, c’est-à-dire de ses démarches pour agir, et ne pourrait dépasser le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance énergétique.

L’amendement supprimerait uniquement le critère des démarches du bailleur, en conservant ce plafond. Ses auteurs craignent qu’un propriétaire invoque des démarches commencées pour éviter une baisse de loyer. Ils présentent cette baisse comme un moyen d’inciter à rénover et de compenser le locataire, notamment lorsqu’il supporte des frais supplémentaires pour chauffer son logement.

Lorsqu’un logement ne respecte pas les exigences de décence, notamment énergétique, le juge peut déjà ordonner des travaux, fixer leur délai et réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à leur exécution. Les auteurs estiment donc inutile d’introduire de nouvelles dispositions sur la réduction du loyer.

L’amendement supprimerait l’encadrement proposé par le texte en discussion. Celui-ci imposerait de tenir compte des démarches du bailleur et plafonnerait la réduction au préjudice énergétique subi par le locataire. Il fixerait aussi son point de départ à la demande de travaux et sa fin à leur achèvement, sauf consommation estimée restant supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré et par an. La suppression conserverait les règles actuelles plutôt que cet encadrement spécifique, sans retirer au juge son pouvoir de réduire le loyer.

La décence énergétique impose un niveau de performance aux logements loués. Les auteurs souhaitent conserver une contrainte pour encourager les propriétaires à rénover, mais craignent que l’interdiction de louer des logements insuffisamment performants conduise à leur retrait du marché locatif.

L’amendement permettrait au locataire d’un logement ne respectant pas cette obligation de demander une baisse de loyer proportionnelle au surcoût énergétique subi. Le propriétaire serait tenu de l’accepter. Le texte prévoit aussi que le défaut de décence énergétique n’aurait pas d’autre conséquence, substituant ainsi cette compensation aux autres conséquences de ce manquement.

Les auteurs entendent faire supporter ce surcoût au propriétaire pour l’inciter à réaliser les travaux, tout en permettant de maintenir le logement en location. Le dispositif ne précise pas comment ce surcoût serait calculé.

Le texte en discussion empêcherait un locataire d’invoquer le manquement du propriétaire à son obligation de décence énergétique si ce locataire fait obstacle, contrairement à ses obligations, aux travaux nécessaires pour atteindre la performance exigée.

L’amendement supprimerait cette exclusion. Ses auteurs la jugent superflue, car les travaux de rénovation énergétique sont déjà autorisés pendant le bail. Ils rappellent que le propriétaire peut saisir le juge en référé, une procédure rapide, contre un locataire qui les refuse. Celui-ci peut notamment être contraint de laisser réaliser les travaux sous peine de pénalités financières, devoir verser des dommages et intérêts ou voir son bail résilié par le juge.

La suppression ne donnerait donc pas au locataire le droit de bloquer les travaux, mais retirerait cette restriction supplémentaire à ses recours pour défaut de décence énergétique.

Le texte en discussion permettrait de considérer l’obligation de décence énergétique comme satisfaite avant l’achèvement des travaux en copropriété. Il faudrait que les copropriétaires aient conclu un contrat de maîtrise d’œuvre, destiné à organiser la rénovation, fondé sur un audit énergétique et visant la performance requise. Leur assemblée générale devrait fixer un délai raisonnable de réalisation.

L’amendement plafonnerait ce délai à trois ans. Pour bénéficier de cette reconnaissance de décence énergétique pendant la préparation et la réalisation de la rénovation, la copropriété ne pourrait donc pas prévoir une durée supérieure.

Les auteurs estiment que trois ans suffisent pour que les copropriétaires versent les fonds nécessaires aux travaux et que le syndic les reçoive. Ce plafond encadrerait la durée admise sans exiger que la performance soit déjà atteinte lors de la conclusion du contrat.

Le texte en discussion permettrait de considérer un logement en copropriété comme respectant l’obligation de décence énergétique avant la réalisation des travaux. Les copropriétaires devraient avoir conclu un contrat de maîtrise d’œuvre, destiné à organiser la rénovation, fondé sur un audit énergétique et visant la performance requise. Leur assemblée générale devrait aussi fixer un délai raisonnable de réalisation.

L’amendement supprimerait cette dernière condition. La reconnaissance de décence énergétique ne dépendrait donc plus d’un délai fixé par l’assemblée générale, mais les exigences concernant le contrat et le projet de rénovation resteraient applicables.

Selon l’exposé, la notion de délai raisonnable est trop floue et pourrait provoquer des litiges. Sa suppression retirerait aussi cette exigence de calendrier pour permettre au propriétaire de bénéficier de la règle.

Le texte en discussion prévoit qu’un logement en copropriété puisse être considéré comme respectant l’obligation de décence énergétique lorsqu’un projet de rénovation répond à certaines conditions. Les auteurs de l’amendement souhaitent aussi couvrir les immeubles hors copropriété et certains logements individuels pendant leur rénovation thermique.

L’amendement ajouterait un cas de reconnaissance de décence énergétique lorsque le bailleur a conclu un contrat de travaux permettant d’atteindre la performance exigée, à condition que le projet soit réalisé dans un délai raisonnable. Le propriétaire pourrait ainsi bénéficier de cette règle avant que les travaux aient effectivement amélioré le logement.

Bien que l’exposé vise les logements hors copropriété, la disposition proposée ne se limiterait pas à ceux-ci. Elle ne fixerait pas non plus de durée chiffrée pour réaliser les travaux.

La proposition de loi considérerait l’obligation de décence énergétique comme satisfaite lorsqu’une copropriété a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre pour préparer une rénovation, fondé sur un audit énergétique et assorti d’un délai raisonnable de réalisation.

L’amendement ajouterait une autre possibilité, dès que la copropriété décide d’alimenter un fonds de travaux par des cotisations obligatoires de chaque copropriétaire, pour un projet permettant d’atteindre la performance requise. Le bailleur pourrait ainsi bénéficier de cette reconnaissance avant la conclusion du contrat et avant les travaux.

Selon les auteurs, les délais de préparation du contrat risquent de retirer des logements du marché locatif malgré l’intention de rénover. L’ajout ne reprendrait toutefois pas la condition d’un délai raisonnable de réalisation prévue pour le contrat de maîtrise d’œuvre.

La proposition de loi permettrait de considérer un logement comme énergétiquement décent après un refus de travaux par la copropriété, si le bailleur a réalisé toutes les améliorations encore possibles. Un amendement ajouterait qu’il doit avoir accompli des démarches « constantes » pour faire adopter les travaux dans les parties communes.

Ce sous-amendement supprimerait « constantes » et la restriction aux parties communes. Des démarches resteraient exigées, mais sans cette qualification. Elles pourraient aussi concerner des travaux privatifs d’intérêt collectif, comme le remplacement des fenêtres.

Selon les auteurs, exiger des démarches constantes après un refus déjà voté pourrait conduire à multiplier les relances au syndic et les demandes d’assemblées extraordinaires. Ils souhaitent aussi éviter d’exclure les travaux réalisés dans les logements mais présentant un intérêt collectif.

La proposition de loi permettrait de considérer l’obligation de décence énergétique comme satisfaite lorsque la copropriété refuse les travaux nécessaires, à condition que le bailleur prouve avoir réalisé toutes les améliorations possibles malgré cette contrainte. Le syndicat des copropriétaires désigne ici l’ensemble des copropriétaires qui prennent ces décisions.

L’amendement supprimerait ce motif de dérogation. Un bailleur ne pourrait donc plus s’appuyer sur ce refus dans ce cadre. Les motifs liés à une impossibilité technique attestée ou à un refus administratif resteraient prévus.

Les auteurs craignent que cette exception facilite le contournement du calendrier de rénovation et incite certains bailleurs à voter contre les travaux. La suppression retirerait cette possibilité même au bailleur dont les travaux auraient été refusés par les autres copropriétaires.

La proposition de loi retiendrait le niveau de performance énergétique exigible à la conclusion du bail, à son renouvellement ou à sa reconduction automatique pour considérer l’obligation de décence énergétique comme satisfaite.

L’amendement ajouterait une échéance au plus tard trois ans après la conclusion du contrat. Il viserait ainsi à empêcher qu’un bail long permette au propriétaire d’attendre son renouvellement pour tenir compte des nouvelles exigences énergétiques.

Les auteurs citent les locations non meublées par des personnes morales, pour lesquelles la durée minimale du bail est de six ans. Leur objectif est que ces bailleurs ne puissent pas bénéficier pendant six ans du seul niveau exigé au début du bail, mais doivent prendre en compte une échéance de mise en conformité plus rapprochée.

La loi prévoit notamment l’interdiction de louer les logements classés G dès 2025. Les auteurs craignent une réduction de l’offre locative, tout en jugeant nécessaire de maintenir une contrainte pour encourager la rénovation et limiter les surcoûts énergétiques des locataires.

L’amendement reporterait les exclusions des classes G, F puis E à 2029, 2032 et 2038. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les classes G puis F seraient exclues en 2032 et 2035. Ces seuils s’appliqueraient aux baux conclus, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates.

À compter de 2029, le locataire d’un logement non conforme pourrait demander une révision du loyer proportionnelle au surcoût énergétique, que le propriétaire devrait accepter. Cette non-conformité n’aurait pas d’autre conséquence selon la disposition proposée. La location resterait donc possible sans rénovation, avec cette compensation sur demande.

La décence énergétique impose un niveau minimal de performance aux logements loués. Le texte en discussion supprimerait la phrase prévoyant qu’un décret en Conseil d’État définisse ce niveau et son calendrier d’application progressive. L’amendement conserverait cette phrase en y ajoutant un début au 1er janvier 2028.

Les auteurs présentent cette modification comme un report de trois ans de l’interdiction de louer les passoires thermiques, initialement prévue à partir de 2025. Ils invoquent les difficultés de financement des rénovations, la hausse des taux d’intérêt et les pénuries de matériaux et de main-d’œuvre. Le changement donnerait davantage de temps aux propriétaires concernés, tout en repoussant le début du calendrier des exigences énergétiques destinées aux logements des locataires.

La décence énergétique désigne le niveau minimal de performance énergétique exigé pour un logement loué. Le texte en discussion supprimerait la phrase qui prévoit de définir ce niveau et son calendrier d’application progressive par un décret en Conseil d’État, un texte réglementaire du Gouvernement.

L’amendement retirerait cette suppression et conserverait donc le renvoi au décret. Selon ses auteurs, les objectifs de rénovation ne sont pas pleinement respectés et le Gouvernement doit pouvoir réviser le calendrier par cette voie. L’amendement ne fixerait toutefois lui-même aucune nouvelle date ni aucun nouveau seuil de performance pour les logements concernés.