Pouvoir d’achat

La proposition de loi rendrait permanent l’encadrement des loyers, aujourd’hui expérimental. Elle permettrait de l’instaurer dans davantage de communes où l’accès au logement est difficile, avec l’accord du conseil municipal. Les communes pourraient aussi prendre l’initiative sous certaines conditions.

Pour les locations concernées, le complément de loyer, somme ajoutée au loyer de base en raison des caractéristiques du logement, serait plafonné à 20 % du loyer de référence majoré, qui sert de plafond. Il ne serait plus soumis à la révision du loyer. Les sanctions financières pour non-respect de l’encadrement seraient doublées.

Après un congé pour vente ou reprise du logement, l’ancien locataire pourrait demander des preuves de la réalité du motif entre trois et six mois après la fin de son droit d’occupation. Le propriétaire devrait répondre sous trente jours, permettant au locataire de vérifier pourquoi il a dû partir.

L’encadrement des loyers limite les loyers dans les territoires où il s’applique, à partir de loyers de référence. L’amendement écarterait ce dispositif pour les baux d’habitation conclus, renouvelés ou reconduits automatiquement dans les six ans suivant la fin d’un bail commercial ou professionnel portant sur le même local.

Les propriétaires de ces locaux convertis en logements pourraient ainsi louer sans appliquer cet encadrement aux baux concernés. Le délai de six ans partirait de la fin du précédent bail commercial ou professionnel, et non de l’entrée du premier locataire dans le logement.

Les auteurs souhaitent encourager la création de logements locatifs en levant temporairement une contrainte qu’ils jugent dissuasive pour les investisseurs. Les locataires concernés ne bénéficieraient pas du plafonnement prévu par ce dispositif.

L’encadrement des loyers limite le loyer de base demandé par le propriétaire à un plafond local, le « loyer de référence majoré ». Le texte de référence rendrait ce dispositif permanent et permettrait son application dans davantage de communes confrontées à des difficultés sérieuses d’accès au logement, ainsi que dans celles entièrement entourées de communes l’appliquant. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées ici.

Un complément de loyer permet de dépasser ce plafond pour certaines caractéristiques du logement. Il serait limité à 20 % du loyer de référence majoré et devrait figurer dans les annonces. Un logement de 14 mètres carrés ou moins ne pourrait pas donner lieu à ce supplément. Le délai spécial de trois mois pour le contester serait supprimé.

Les plafonds d’amende passeraient de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros. Les professionnels chargés de louer devraient informer les propriétaires des loyers de référence et des obligations concernant les compléments.

Pour alléger les charges des commerçants et lutter contre la désertification commerciale, l’amendement instaurerait un encadrement des loyers. Le préfet fixerait chaque année un loyer de référence par mètre carré, catégorie de local et secteur géographique. À la signature du bail, le loyer ne pourrait le dépasser que si les caractéristiques du local, comme sa localisation ou ses équipements, le justifient.

Un loyer inférieur de 30 % à cette référence s’appliquerait notamment aux commerces indépendants de moins de 800 m² dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 1,5 million d’euros, ainsi qu’aux locaux des secteurs où plus de 15 % des commerces sont vacants. D’autres critères viseraient les commerces essentiels et ceux en difficulté.

Le commerçant pourrait demander une diminution d’un loyer dépassant la référence. Le texte prévoirait une conciliation et des recours judiciaires, ainsi que des sanctions administratives pour certains manquements du bailleur.

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le texte permettrait d’expérimenter l’encadrement des loyers pendant cinq ans. Les demandes seraient transmises dans les deux ans. Les zones concernées devraient cumuler des critères de loyers élevés et de faibles perspectives de construction. Le loyer hors charges serait plafonné à 120 % d’un loyer médian de référence, variable selon le logement et le secteur. Un complément pourrait être appliqué pour certaines caractéristiques de localisation ou de confort, mais serait interdit si le logement n’est pas décent.

Dans ces territoires et à Saint-Martin, un décret préciserait l’application d’une exemption aux règles européennes de commercialisation des produits de construction. Des comités contribueraient à sa mise en œuvre et à la définition de référentiels de construction tenant compte de la production et des contraintes locales.

La décence énergétique désigne le niveau minimal de performance énergétique exigé d’un logement loué. Le texte de référence, sans reconstitution des modifications de séance, considérerait cette obligation comme satisfaite selon le niveau exigible à la conclusion, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Elle le serait aussi si le propriétaire avait réalisé tous les travaux possibles malgré des impossibilités techniques attestées ou des refus administratifs ou de la copropriété.

En copropriété, un contrat de maîtrise d’œuvre organisant la préparation et le suivi d’une rénovation fondée sur un audit pourrait suffire avant l’achèvement des travaux. Le projet devrait permettre d’atteindre la performance exigée, avec un délai raisonnable fixé par l’assemblée générale. Un locataire faisant obstacle aux travaux en violation de ses obligations ne pourrait invoquer ce manquement.

La réduction judiciaire du loyer tiendrait compte des efforts du propriétaire, sans dépasser le préjudice subi. Elle cesserait après les travaux, sauf consommation estimée restant supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an.

La loi prévoit notamment l’interdiction de louer les logements classés G dès 2025. Les auteurs craignent une réduction de l’offre locative, tout en jugeant nécessaire de maintenir une contrainte pour encourager la rénovation et limiter les surcoûts énergétiques des locataires.

L’amendement reporterait les exclusions des classes G, F puis E à 2029, 2032 et 2038. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les classes G puis F seraient exclues en 2032 et 2035. Ces seuils s’appliqueraient aux baux conclus, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates.

À compter de 2029, le locataire d’un logement non conforme pourrait demander une révision du loyer proportionnelle au surcoût énergétique, que le propriétaire devrait accepter. Cette non-conformité n’aurait pas d’autre conséquence selon la disposition proposée. La location resterait donc possible sans rénovation, avec cette compensation sur demande.

L’article en discussion permettrait, en l’absence de règles spécifiques, à des agents administratifs habilités de suspendre l’octroi ou le versement d’une aide publique pendant trois mois au maximum sur des indices sérieux de fraude ou de manquement délibéré. Il permettrait aussi de rejeter une demande ou un versement en cas de tels faits.

L’amendement supprimerait cet article entier, et non les règles spécifiques déjà applicables aux aides. Ses auteurs craignent que l’administration puisse interrompre des versements sur des indices insuffisamment définis, au détriment de la présomption d’innocence. Ils soulignent que les bénéficiaires ne disposent pas tous des mêmes ressources pour supporter une interruption. Ils évoquent notamment le risque, pour un ménage précaire dépendant d’une aide au logement, de ne plus pouvoir payer son loyer.

L’article discuté permettrait aux bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale de demander au juge une suspension de leurs remboursements de crédit. Selon les auteurs, cette démarche ajoute des formalités et des délais à une période déjà difficile pour les parents d’enfants malades.

L’amendement ajouterait une demande directe au prêteur, sur un support conservable et avec un justificatif du droit à l’allocation. Le prêteur devrait revoir les échéances dans un délai maximal d’un mois après réception. Pendant la période de droit à l’allocation, les intérêts et l’assurance resteraient à payer, tandis que le remboursement du capital serait reporté. Le prêteur transmettrait un nouvel échéancier de remboursement. Cet aménagement bénéficierait aussi aux autres personnes ayant souscrit le même crédit.

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, aide à financer l’achat d’un logement sans intérêts sur ce prêt. Son accès comporte des conditions liées à la localisation du logement. L’amendement suspendrait les conditions de localisation visées pour les offres émises du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027.

Les auteurs souhaitent ainsi étendre le PTZ dans le neuf et l’ancien à l’ensemble du territoire. La localisation ne serait donc plus un motif d’exclusion au titre des dispositions suspendues, mais les autres conditions d’accès ne seraient pas supprimées. Bien que l’exposé évoque une année, le dispositif prévoit bien trois ans. Il comporte aussi un gage formel de la perte de recettes de l’État par une taxe additionnelle sur les tabacs.

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, aide les ménages à financer un achat immobilier sans intérêts sur ce prêt. Pour le logement neuf, son accès est limité par la localisation et exclut les maisons individuelles, selon l’exposé. L’amendement supprimerait la disposition portant ces restrictions, sans prévoir de date de fin. Les autres conditions d’accès resteraient applicables.

Les auteurs veulent faciliter la première accession à la propriété et soutenir la construction, notamment dans les zones peu denses. Ils soulignent les difficultés des ménages face aux taux d’intérêt et craignent des défaillances chez les promoteurs et les entreprises du bâtiment. L’extension du crédit d’impôt finançant le PTZ serait limitée aux sommes déduites de l’impôt dû. Une majoration d’un taux d’imposition prévu par le code général des impôts servirait de gage formel à la perte de recettes.