Mickaël Cosson

Le texte en discussion permettrait de considérer un logement en copropriété comme respectant l’obligation de décence énergétique avant la réalisation des travaux. Les copropriétaires devraient avoir conclu un contrat de maîtrise d’œuvre, destiné à organiser la rénovation, fondé sur un audit énergétique et visant la performance requise. Leur assemblée générale devrait aussi fixer un délai raisonnable de réalisation.

L’amendement supprimerait cette dernière condition. La reconnaissance de décence énergétique ne dépendrait donc plus d’un délai fixé par l’assemblée générale, mais les exigences concernant le contrat et le projet de rénovation resteraient applicables.

Selon l’exposé, la notion de délai raisonnable est trop floue et pourrait provoquer des litiges. Sa suppression retirerait aussi cette exigence de calendrier pour permettre au propriétaire de bénéficier de la règle.

Le texte en discussion prévoit qu’un logement en copropriété puisse être considéré comme respectant l’obligation de décence énergétique lorsqu’un projet de rénovation répond à certaines conditions. Les auteurs de l’amendement souhaitent aussi couvrir les immeubles hors copropriété et certains logements individuels pendant leur rénovation thermique.

L’amendement ajouterait un cas de reconnaissance de décence énergétique lorsque le bailleur a conclu un contrat de travaux permettant d’atteindre la performance exigée, à condition que le projet soit réalisé dans un délai raisonnable. Le propriétaire pourrait ainsi bénéficier de cette règle avant que les travaux aient effectivement amélioré le logement.

Bien que l’exposé vise les logements hors copropriété, la disposition proposée ne se limiterait pas à ceux-ci. Elle ne fixerait pas non plus de durée chiffrée pour réaliser les travaux.

La proposition de loi considérerait l’obligation de décence énergétique comme satisfaite lorsqu’une copropriété a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre pour préparer une rénovation, fondé sur un audit énergétique et assorti d’un délai raisonnable de réalisation.

L’amendement ajouterait une autre possibilité, dès que la copropriété décide d’alimenter un fonds de travaux par des cotisations obligatoires de chaque copropriétaire, pour un projet permettant d’atteindre la performance requise. Le bailleur pourrait ainsi bénéficier de cette reconnaissance avant la conclusion du contrat et avant les travaux.

Selon les auteurs, les délais de préparation du contrat risquent de retirer des logements du marché locatif malgré l’intention de rénover. L’ajout ne reprendrait toutefois pas la condition d’un délai raisonnable de réalisation prévue pour le contrat de maîtrise d’œuvre.

La proposition de loi permettrait de considérer un logement comme énergétiquement décent après un refus de travaux par la copropriété, si le bailleur a réalisé toutes les améliorations encore possibles. Un amendement ajouterait qu’il doit avoir accompli des démarches « constantes » pour faire adopter les travaux dans les parties communes.

Ce sous-amendement supprimerait « constantes » et la restriction aux parties communes. Des démarches resteraient exigées, mais sans cette qualification. Elles pourraient aussi concerner des travaux privatifs d’intérêt collectif, comme le remplacement des fenêtres.

Selon les auteurs, exiger des démarches constantes après un refus déjà voté pourrait conduire à multiplier les relances au syndic et les demandes d’assemblées extraordinaires. Ils souhaitent aussi éviter d’exclure les travaux réalisés dans les logements mais présentant un intérêt collectif.

La proposition de loi permettrait de considérer l’obligation de décence énergétique comme satisfaite lorsque la copropriété refuse les travaux nécessaires, à condition que le bailleur prouve avoir réalisé toutes les améliorations possibles malgré cette contrainte. Le syndicat des copropriétaires désigne ici l’ensemble des copropriétaires qui prennent ces décisions.

L’amendement supprimerait ce motif de dérogation. Un bailleur ne pourrait donc plus s’appuyer sur ce refus dans ce cadre. Les motifs liés à une impossibilité technique attestée ou à un refus administratif resteraient prévus.

Les auteurs craignent que cette exception facilite le contournement du calendrier de rénovation et incite certains bailleurs à voter contre les travaux. La suppression retirerait cette possibilité même au bailleur dont les travaux auraient été refusés par les autres copropriétaires.

La proposition de loi retiendrait le niveau de performance énergétique exigible à la conclusion du bail, à son renouvellement ou à sa reconduction automatique pour considérer l’obligation de décence énergétique comme satisfaite.

L’amendement ajouterait une échéance au plus tard trois ans après la conclusion du contrat. Il viserait ainsi à empêcher qu’un bail long permette au propriétaire d’attendre son renouvellement pour tenir compte des nouvelles exigences énergétiques.

Les auteurs citent les locations non meublées par des personnes morales, pour lesquelles la durée minimale du bail est de six ans. Leur objectif est que ces bailleurs ne puissent pas bénéficier pendant six ans du seul niveau exigé au début du bail, mais doivent prendre en compte une échéance de mise en conformité plus rapprochée.

La loi prévoit notamment l’interdiction de louer les logements classés G dès 2025. Les auteurs craignent une réduction de l’offre locative, tout en jugeant nécessaire de maintenir une contrainte pour encourager la rénovation et limiter les surcoûts énergétiques des locataires.

L’amendement reporterait les exclusions des classes G, F puis E à 2029, 2032 et 2038. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les classes G puis F seraient exclues en 2032 et 2035. Ces seuils s’appliqueraient aux baux conclus, renouvelés ou reconduits à partir de ces dates.

À compter de 2029, le locataire d’un logement non conforme pourrait demander une révision du loyer proportionnelle au surcoût énergétique, que le propriétaire devrait accepter. Cette non-conformité n’aurait pas d’autre conséquence selon la disposition proposée. La location resterait donc possible sans rénovation, avec cette compensation sur demande.

Un logement classé G au diagnostic énergétique est une « passoire thermique » : il consomme beaucoup d'énergie. Depuis 2025, de nouvelles restrictions s'appliquent à leur location.

Le texte discuté supprimerait une phrase prévoyant qu'un décret fixe le niveau énergétique exigé et son calendrier d'application.

L'amendement conserverait cette phrase en précisant que ce calendrier commencerait le 1er janvier 2028. Attention : il ne réécrirait pas directement toutes les interdictions de location déjà inscrites dans la loi.

Ses auteurs veulent laisser plus de temps aux propriétaires pour financer leurs travaux. Objection possible : repousser les exigences retarderait l'amélioration des logements mal isolés.

La décence énergétique désigne le niveau minimal de performance énergétique exigé pour un logement loué. Le texte en discussion supprimerait la phrase qui prévoit de définir ce niveau et son calendrier d’application progressive par un décret en Conseil d’État, un texte réglementaire du Gouvernement.

L’amendement retirerait cette suppression et conserverait donc le renvoi au décret. Selon ses auteurs, les objectifs de rénovation ne sont pas pleinement respectés et le Gouvernement doit pouvoir réviser le calendrier par cette voie. L’amendement ne fixerait toutefois lui-même aucune nouvelle date ni aucun nouveau seuil de performance pour les logements concernés.

La loi de 2017 vise à faciliter l’assainissement cadastral et la résorption des situations où la propriété d’un bien est difficile à établir. Elle prévoit notamment, après reconstitution des titres de propriété, une exonération de 50 % des droits de donation ou de succession lors de la première transmission du bien. Ce régime concerne toute la France, même si la Corse et les territoires ultramarins en sont les principales cibles. Un régime distinct accorde également une exonération partielle de droits de succession pour les immeubles situés en Corse.

L’article soumis au vote repousserait de 2027 à 2037 plusieurs échéances de ces mesures, et de 2028 à 2038 une échéance du régime corse. Il prévoit de compenser la perte de recettes de l’État par une taxe additionnelle sur les tabacs, sans en préciser le montant.

En l’absence de règles spécifiques, les administrations pourraient suspendre l’attribution ou le versement d’une aide publique pendant trois mois au maximum en présence d’indices sérieux de fraude ou de manquement délibéré. Elles pourraient refuser l’aide en cas de fraude ou de manquement délibéré. Les agents habilités pourraient échanger les renseignements utiles aux enquêtes et à la récupération des sommes indues.

Le démarchage téléphonique nécessiterait un consentement préalable, sauf notamment pour des offres liées à un contrat en cours. En rénovation énergétique, les professionnels devraient indiquer s’ils détiennent les qualifications conditionnant les aides, les justifier lorsqu’ils les détiennent et expliquer les conséquences de leur absence. Ils devraient aussi identifier leurs sous-traitants.

Le texte renforcerait les contrôles et sanctions concernant les certificats d’économies d’énergie. Pour certaines opérations, les demandeurs devraient conserver au moins cinq ans des photographies horodatées et géolocalisées ou des contrôles vidéo attestant leur réalisation.

L’amendement auquel ce sous-amendement s’applique imposerait aux demandeurs de certificats d’économies d’énergie de photographier certaines opérations pour attester leur réalisation. Ces photos indiqueraient la date et le lieu et seraient conservées au moins cinq ans à disposition des agents de contrôle. Une expérimentation d’un an serait prévue pour définir les modalités de leur utilisation.

Le sous-amendement préciserait que les conditions des contrôles seraient fixées par voie réglementaire. Il supprimerait aussi le délai d’un an après la promulgation prévu pour lancer l’expérimentation, sans supprimer sa durée d’un an ni son rapport d’évaluation. Selon ses auteurs, les contrôles doivent être encadrés sans attendre l’expérimentation, qui servirait alors à en préciser les modalités.

L’amendement auquel ce sous-amendement s’applique prévoit, pour certaines opérations définies par arrêté, des photographies datées et localisées attestant leur réalisation. Les demandeurs de certificats d’économies d’énergie devraient conserver ces preuves au moins cinq ans et les tenir à disposition des agents de contrôle.

Le sous-amendement permettrait aussi des contrôles vidéo à distance. Selon ses auteurs, ils pourraient compléter ou remplacer les photographies selon les opérations concernées. L’expérimentation d’un an prévue pour préciser les modalités des photographies porterait également sur ces contrôles vidéo. Il s’agirait ainsi d’élargir les moyens de vérifier la réalité des opérations ouvrant droit aux certificats, avant une évaluation par le Gouvernement.

Le texte de référence renforcerait les contrôles des certificats d’économies d’énergie. Une demande vaudrait attestation de conformité aux obligations déclaratives. Avant leur délivrance, le ministre pourrait exiger des justificatifs sous un mois et suspendre l’instruction. L’ouverture et le maintien de certains comptes seraient soumis à son accord.

Une sanction viserait les acquéreurs n’ayant pas mis en place les dispositifs exigés, avec notamment un plafond de 4 % du chiffre d’affaires hors taxes, porté à 6 % en cas de nouveau manquement. Le texte permettrait aussi une pondération destinée à maintenir un reste minimal à payer pour les bénéficiaires.

Les règles auxquelles renvoient ces mesures ne sont pas toutes reproduites. Les exceptions, le calcul du reste à charge et l’ensemble des extensions de contrôle ne peuvent donc être détaillés. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Depuis fin décembre 2024, de nouvelles opérations d’achat de véhicules électriques peuvent donner lieu à des certificats d’économies d’énergie, notamment pour des bus, des poids lourds ou des voitures. Le contrôle des demandes doit permettre de vérifier la réalité des opérations financées.

L’amendement ajouterait les fonctionnaires et agents chargés de ces contrôles aux personnes autorisées à accéder au système d’immatriculation des véhicules, le fichier qui permet de vérifier la validité d’une immatriculation. Selon ses auteurs, cet accès servirait à s’assurer de la réalité des achats concernés. La mesure porterait sur l’accès des agents à ce fichier, et non sur la création d’une nouvelle aide à l’achat.

Lorsqu’un contrôle des certificats d’économies d’énergie révèle trop de manquements, le ministre peut imposer des vérifications supplémentaires à la personne sanctionnée. Un organisme indépendant les réalise à ses frais sur d’autres opérations susceptibles de présenter les mêmes défauts.

L’amendement remplacerait « Elles » par « Les vérifications » dans la phrase désignant les opérations concernées. Cette précision permettrait de nommer directement les contrôles dont il est question, sans modifier leur portée ni les obligations prévues.

Selon l’exposé de l’amendement, une décision du Conseil d’État du 20 décembre 2024 a limité une annulation de certificats d’économies d’énergie au volume correspondant à de faux travaux, dont les équipements n’avaient pas été installés.

L’amendement permettrait de sanctionner un manquement en annulant le volume de certificats de l’ensemble de l’opération concernée, et non seulement la part touchée par ce manquement. La portée de la sanction serait donc plus large lorsque seule une partie de l’opération est irrégulière. Les auteurs craignent qu’une annulation limitée aux volumes frauduleux n’incite à tenter d’obtenir des certificats supplémentaires, avec un préjudice pour les consommateurs. Ils souhaitent renforcer la dissuasion par cette possibilité d’annulation élargie.

L’amendement visé propose de limiter à deux rangs la sous-traitance de certains travaux, c’est-à-dire la succession d’entreprises auxquelles leur réalisation est confiée. Il vise d’une part des travaux subventionnés d’accessibilité ou d’adaptation au vieillissement ou au handicap, et d’autre part les travaux financés par les certificats d’économies d’énergie.

Le sous-amendement supprimerait uniquement cette seconde disposition. Ses auteurs indiquent qu’elle renvoie à un article de la loi ELAN qui ne concerne pas ces certificats, ce qui rendrait la règle inopérante. Ils proposent donc de retirer cette limitation plutôt que de corriger sa référence. La limitation prévue pour les travaux d’accessibilité ou d’adaptation serait conservée.

Le texte de référence limiterait la sous-traitance à deux rangs dans les situations visées par deux dispositions fiscales. Cela encadrerait la chaîne d’entreprises auxquelles l’entreprise principale peut confier l’exécution des travaux.

Il imposerait aussi le respect des critères de qualification à l’entreprise principale qui facture les travaux et à l’entreprise sous-traitante. L’exigence ne porterait donc pas seulement sur l’une d’entre elles.

Les dispositions fiscales modifiées ne sont pas reproduites intégralement. Les travaux, bénéficiaires et critères de qualification concernés ne peuvent donc pas être détaillés à partir de cette seule référence. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Le texte discuté imposerait des critères de qualification à la fois à l’entreprise qui facture une rénovation énergétique et à celle qui réalise les travaux en sous-traitance. Le label RGE signifie « reconnu garant de l’environnement » et conditionne l’accès à certaines aides.

L’amendement supprimerait cette exigence pour l’entreprise principale, tout en conservant celle applicable aux sous-traitants et la limite de deux rangs de sous-traitance. Une enseigne non RGE pourrait ainsi continuer à proposer des travaux aidés réalisés par des entreprises qualifiées.

Selon les auteurs, certaines enseignes de bricolage et certains énergéticiens ne disposent pas du label en raison de leur organisation. Ils estiment que leur exclusion risquerait de ralentir les rénovations et rapportent que l’Agence nationale de l’habitat constate peu de fraudes dans leurs dossiers.

Le texte de référence prévoit que l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés recenserait aussi bien les professionnels en activité que ceux suspendus ou radiés par leur organisme de certification. Une suspension ou une radiation devrait ainsi apparaître dans cet annuaire.

Les données seraient conservées dans un format sécurisé et traçable afin de préserver leur intégrité et de prévenir les falsifications. Un décret préciserait les modalités d’application. L’article porte sur la fiabilité des informations recensées, et non sur la création de nouveaux critères de certification. Cette version de référence ne reconstitue pas les modifications de séance.

Une liste publique recense déjà les diagnostiqueurs certifiés, avec leurs coordonnées professionnelles et les informations sur leur certificat. Le texte discuté prévoit un annuaire sécurisé incluant aussi les professionnels suspendus ou radiés, afin de prévenir les falsifications.

L’amendement limiterait cet annuaire aux professionnels en activité. Il prévoirait des technologies d’identification et de traçabilité permettant d’authentifier leurs interventions de manière sécurisée. Ses modalités seraient fixées par arrêté du ministre chargé de la construction plutôt que par décret.

Selon l’exposé, publier les professionnels suspendus ou radiés serait disproportionné au regard du règlement général sur la protection des données. L’objectif de l’annuaire serait d’informer les ménages sur les professionnels disposant d’une qualification valide, sans publier cette liste supplémentaire.

Selon les auteurs, les aides à la pierre financent des rénovations globales coûteuses exposées aux fraudes. L’amendement étendrait à leurs mandataires, qui agissent pour les bénéficiaires, une habilitation par l’Agence nationale de l’habitat. Celle-ci contrôlerait notamment leurs garanties financières, leur compétence et leur probité. Ils devraient s’engager à restituer les aides indûment perçues.

L’Agence pourrait sanctionner les bénéficiaires, leurs mandataires et certains signataires de conventions pour manquement aux règles ou conventions applicables. Elle pourrait notamment infliger des sanctions financières et refuser de nouvelles demandes d’aide pendant cinq ans au maximum. Les accompagnateurs agréés de rénovation pourraient aussi subir des sanctions financières et un refus de nouvel agrément.

Les sanctions financières seraient publiées selon la gravité des faits, pendant cinq ans au maximum pour les premiers et trois ans pour les accompagnateurs, après expiration des délais de recours et sans identifier les tiers.

L’observatoire géré par l’Ademe recense les diagnostics de performance énergétique, ou DPE, et les audits énergétiques. L’amendement ouvrirait l’accès à ses données aux organismes accrédités qui certifient les compétences des diagnostiqueurs immobiliers, ainsi qu’aux services de la répression des fraudes, dans le cadre de leurs missions de contrôle.

Selon les auteurs, ces informations aideraient ces organismes et services à repérer des comportements à risque et à mieux cibler leurs contrôles contre les fraudes aux DPE et aux audits. La mesure élargirait donc l’accès aux données pour contrôler les professionnels, sans créer elle-même de nouvelle sanction.