Joëlle Mélin

Les particuliers qui vendent un immeuble lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value, c’est-à-dire le gain réalisé lors de la vente. Ce dispositif arrive à échéance le 31 décembre 2025.

L’amendement prolongerait de deux ans, jusqu’au 31 décembre 2027, les deux dispositions d’exonération concernées. Il ne créerait pas une nouvelle aide, mais maintiendrait cet avantage fiscal pour les ventes remplissant les conditions existantes.

Selon les auteurs, cet avantage encourage les ventes à des bailleurs sociaux et aide à contenir les prix de vente. Ils soulignent que les transactions prennent souvent plusieurs mois et craignent que l’incertitude sur la prolongation ne bloque des projets de logements sociaux.

L’exonération liée à la résidence principale concerne, selon l’exposé, le logement occupé à ce titre au moment de la vente. Les auteurs souhaitent aussi protéger les personnes qui quittent un logement longtemps habité, notamment pour rejoindre un logement adapté à leur âge, avant de le vendre.

L’amendement ouvrirait une exonération lorsque le bien a été la résidence principale du vendeur pendant une durée cumulée au moins égale à celle prévue pour l’exonération totale des plus-values. Les auteurs présentent cette durée comme étant de 22 ans. La vente devrait intervenir dans les 36 mois suivant le départ effectif, sans location ni autre utilisation payante entre-temps.

Cette possibilité permettrait donc de vendre après avoir déménagé, mais resterait réservée aux logements durablement occupés comme résidence principale et non exploités contre rémunération après le départ.

L’exonération de la plus-value, le gain réalisé lors d’une vente immobilière, repose actuellement sur le caractère de résidence principale au jour de la vente. Selon les auteurs, cette règle permet des achats suivis de reventes rapides avec un gain non imposé, en déclarant le bien comme résidence principale, notamment dans les zones touristiques sous tension.

L’amendement exigerait que le logement ait constitué la résidence principale pendant les cinq années précédant la vente. Cette condition ne s’appliquerait pas en cas de motif impérieux familial, médical ou professionnel, ni lorsque la vente vise à acheter une autre résidence principale.

Les auteurs cherchent ainsi à limiter les reventes spéculatives tout en préservant les déménagements liés, par exemple, à une mutation, une séparation ou une entrée en maison de retraite.

L’amendement porterait de 12,8 % à 17,8 % le taux du prélèvement visé pour les revenus distribués, notamment les dividendes. Il s’agit d’une hausse de cinq points, et non d’un passage à un taux de 5 %. Le dispositif modifie ce prélèvement précis, plutôt que l’ensemble des règles d’imposition des revenus du capital.

Les auteurs souhaitent accroître la contribution fiscale de ces revenus. Ils s’appuient sur une étude selon laquelle les gains de niveau de vie liés au prélèvement forfaitaire unique se concentrent parmi les ménages les plus aisés. Ils espèrent également encourager les entreprises à investir plutôt qu’à distribuer des dividendes. Le texte n’affecterait toutefois pas les recettes supplémentaires à une dépense déterminée.

L’amendement transformerait l’impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive. Il ajouterait aux biens immobiliers les liquidités, placements assimilés, assurances-vie hors unités de compte, actifs numériques et biens meubles corporels, comme les objets précieux ou véhicules. Le seuil passerait de 1,3 à 2 millions d’euros et le barème progressif serait remplacé par un taux de 1 % sur la seule part nette taxable dépassant 2 millions.

Les logements loués seraient exonérés si le locataire n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec le propriétaire, si le loyer respecte les règles et plafonds prévus, si leur classement énergétique va de A à D et si le bail dure au moins douze mois. Les auteurs souhaitent ainsi encourager l’investissement qu’ils considèrent comme productif, notamment la location de logements répondant à ces conditions.

L’amendement principal transformerait l’impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive. Outre l’immobilier, il inclurait notamment les assurances-vie hors unités de compte, les liquidités, les actifs numériques et les biens meubles corporels, avec une exonération pour certains logements loués sous conditions. Il prévoirait un seuil d’entrée de 2 millions d’euros et taxerait à 1 % seulement la part du patrimoine net taxable dépassant ce montant.

Le sous-amendement supprimerait cette franchise, c’est-à-dire la part soustraite au calcul de l’impôt. Pour les personnes dépassant le seuil, le taux de 1 % porterait sur tout le patrimoine net taxable. Le seuil d’entrée resterait inchangé. Les auteurs souhaitent éviter la baisse de recettes qu’ils attribuent à la franchise prévue par l’amendement principal.

L’amendement principal propose de transformer l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, en impôt sur la fortune improductive, en y intégrant notamment certains placements financiers. Il prévoit aussi de remplacer le barème actuel par un taux unique de 1 %, appliqué à la part du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros.

Ce sous-amendement supprimerait ce remplacement du barème. Le calcul de l’impôt conserverait donc le barème actuel de l’IFI. Il ne supprimerait toutefois pas l’autre disposition de l’amendement principal relevant le seuil d’entrée dans l’impôt de 1,3 à 2 millions d’euros. Ses auteurs estiment que la modification du barème affaiblirait l’impôt en réduisant le taux moyen et la base de calcul.

L’amendement principal transformerait l’impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive, au taux de 1 % sur la fraction du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros. Il exonérerait les logements loués à des personnes sans lien de parenté ou d’alliance avec le propriétaire, sous trois conditions, un loyer plafonné, une classe énergétique de A à D et un bail d’au moins douze mois.

Le sous-amendement supprimerait cette exonération. Les logements concernés resteraient dans l’assiette de l’impôt, c’est-à-dire le patrimoine servant à son calcul, sans rendre pour autant tous leurs propriétaires imposables. Les auteurs estiment que les biens loués sont fortement concentrés chez des multipropriétaires et que l’exonération réduirait fortement cette assiette. La suppression porterait sur l’avantage fiscal, non sur les conditions de location elles-mêmes.

L’amendement principal propose de remplacer l’IFI par un impôt sur la fortune improductive, incluant notamment l’assurance-vie mais excluant les placements en unités de compte. Il prévoit un taux de 1 % sur la part du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros.

Le sous-amendement supprimerait cette exclusion. L’ensemble des placements en assurance-vie, y compris ceux en unités de compte, entrerait ainsi dans l’assiette, c’est-à-dire le patrimoine retenu pour calculer l’impôt. Ses auteurs souhaitent éviter une différence de traitement avec les fonds en euros déjà inclus par l’amendement principal. Ils font valoir que les unités de compte ont un rendement bien supérieur à celui de ces fonds.

L’amendement principal propose de transformer l’IFI en impôt sur la fortune improductive, en élargissant le patrimoine imposable à certains actifs non immobiliers. Il prévoit un taux de 1 % sur la part du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros.

Ce sous-amendement exclurait la résidence principale ou unique du patrimoine servant au calcul de cet impôt, dans la limite d’un million d’euros. Le logement unique pourrait être détenu sans être occupé par le contribuable. Le plafond porte sur la valeur exonérée, et non sur une réduction d’impôt d’un million d’euros. L’exposé présente l’objectif comme l’exclusion d’un bien par foyer fiscal, mais le dispositif vise précisément la résidence principale ou unique, et non n’importe quelle résidence secondaire.

L’amendement principal propose de remplacer l’IFI par un impôt sur la fortune improductive, qui inclurait aussi certains actifs non immobiliers. Il prévoit un taux de 1 % sur la part du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros.

Ce sous-amendement exclurait la résidence principale ou unique du patrimoine retenu pour calculer cet impôt, sans fixer de plafond de valeur à cette exclusion. Il précise que le bien unique pourrait appartenir au contribuable sans être occupé par lui. Ainsi, une personne propriétaire d’un seul logement qu’elle n’habite pas pourrait bénéficier de cette exclusion. La mesure réduirait le patrimoine imposable des propriétaires concernés, sans exonérer pour autant leurs autres biens.

L’amendement principal propose de transformer l’impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive. Il élargirait les biens taxables notamment à certaines assurances-vie, aux liquidités, aux actifs numériques et aux biens meubles corporels. Il relèverait aussi le seuil d’entrée dans cet impôt de 1,3 à 2 millions d’euros.

Ce sous-amendement supprimerait ce relèvement et conserverait donc le seuil d’entrée de 1,3 million d’euros. Ses auteurs souhaitent éviter une diminution des recettes de l’impôt sur les grandes fortunes.

Toutefois, il ne modifierait pas la règle de calcul prévue ailleurs dans l’amendement principal, qui appliquerait un taux de 1 % uniquement à la fraction du patrimoine net taxable dépassant 2 millions d’euros. Conserver le seuil d’entrée ne suffirait donc pas à taxer la fraction comprise entre 1,3 et 2 millions d’euros.

Les auteurs souhaitent renforcer la contribution des plus grandes fortunes, notamment financières, qu’ils jugent insuffisamment prises en compte par les impôts existants. L’amendement créerait un impôt pour les résidents fiscaux français dont le patrimoine net dépasse 10 millions d’euros au 1er janvier, et pour les non-résidents détenant plus de 10 millions d’euros de biens en France. Certains nouveaux résidents ne seraient temporairement imposés que sur leurs biens français.

Le complément à payer correspondrait à la différence positive entre 3 % du patrimoine financier net global et certains impôts déjà acquittés dans l’année, notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière et des contributions sociales. La rédaction présente toutefois une ambiguïté sur les biens concernés, car elle définit ensuite une base couvrant l’ensemble des biens imposables. Certains titres d’entreprises familiales ou innovantes seraient exclus sous conditions.

Pour décourager les départs fiscaux, les personnes ayant résidé en France au moins six des dix années précédentes seraient imposées lors de leur départ à un tarif multiplié par dix. Le paiement pourrait être étalé sur dix ans avec l’accord de l’administration.

L’amendement initial propose un impôt minimum au-delà de 10 millions d’euros de patrimoine net, pour les résidents fiscaux français et, sur leurs biens en France, les non-résidents. Le montant dû compléterait certains impôts déjà acquittés pour atteindre 3 % du patrimoine financier net retenu.

Le sous-amendement porterait le seuil à 100 millions d’euros. Pour exclure du calcul les titres d’une entreprise familiale, le foyer fiscal devrait détenir plus de 80 % des droits de vote et des droits économiques, contre plus de 51 % initialement. Les autres conditions resteraient exigées, notamment un dirigeant actif dans le foyer et moins de 40 % de revenus passifs dans les produits de l’entreprise.

Les auteurs souhaitent ainsi cibler les patrimoines les plus élevés tout en limitant l’exonération familiale, afin que les multimilliardaires puissent contribuer.

L’amendement initial propose un impôt minimum au-delà de 10 millions d’euros de patrimoine net, pour les résidents fiscaux français et, sur leurs biens en France, les non-résidents. Il compléterait certains impôts déjà acquittés pour atteindre 3 % du patrimoine financier net retenu.

Le sous-amendement porterait le seuil à 100 millions d’euros et supprimerait l’exclusion des biens professionnels familiaux du calcul de l’impôt. Les titres d’entreprises ne seraient donc plus écartés au seul titre de cette catégorie, qui exige notamment une détention majoritaire par le foyer fiscal et un dirigeant actif parmi ses membres. L’exclusion prévue pour les titres d’entreprises innovantes répondant aux conditions du texte serait conservée.

Les auteurs veulent faire contribuer les plus grandes fortunes sans pénaliser les détenteurs de PME, en combinant un seuil plus élevé et une limitation des exonérations professionnelles.

L’amendement créerait en 2026 un impôt annuel concernant les résidents fiscaux français sur leurs biens mondiaux, sauf limitation temporaire aux biens français pour certains nouveaux résidents. Les non-résidents seraient concernés si leurs biens en France dépassent 100 millions d’euros.

Le montant dû serait la différence positive entre 2 % du patrimoine net taxable, après déduction des dettes admises, et les impôts déjà payés retenus par le texte, notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière et les contributions sociales. Les 2 % s’appliqueraient à tout le patrimoine taxable, pas seulement au-delà du seuil. Les auteurs veulent accroître la contribution des plus grandes fortunes et lutter contre l’optimisation fiscale. Ils estiment les recettes annuelles à 15 à 25 milliards d’euros.

Un départ à l’étranger après six années de résidence fiscale française sur dix entraînerait une imposition égale à dix fois ce complément, échelonnable sur dix ans avec accord administratif. Le paiement pourrait aussi se faire en parts de sociétés remises à l’État, sous agrément.

Selon les auteurs, le taux effectif d’imposition diminue au sommet des fortunes. Pour renforcer leur contribution au financement public, l’amendement créerait dès 2026 un impôt plancher au-delà de 100 millions d’euros de patrimoine. Les résidents fiscaux français seraient imposés sur leurs biens mondiaux, les non-résidents sur leurs biens en France, participations dans les entreprises comprises.

L’impôt serait la différence positive entre 2 % du patrimoine net taxable et les impôts personnels énumérés, notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière et les contributions sociales. Il n’ajouterait donc pas systématiquement 2 % aux impôts payés.

En cas de liquidités insuffisantes, le paiement pourrait s’effectuer en parts de sociétés remises à l’État. Un départ fiscal à l’étranger entraînerait un prélèvement égal à dix fois l’impôt plancher pour les personnes domiciliées en France au moins six des dix années précédentes, avec un étalement possible sur dix ans.

Les auteurs veulent rapprocher la contribution fiscale des très grandes fortunes de celle des classes moyennes, mesurée par rapport au patrimoine. L’amendement créerait dès 2026 un impôt plancher pour les patrimoines imposables supérieurs à 100 millions d’euros.

Le complément à payer serait la différence positive entre 5,5 % du patrimoine net taxable au 1er janvier et plusieurs impôts et contributions déjà acquittés dans l’année, notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune immobilière et les contributions sociales. Le taux porterait sur l’ensemble du patrimoine taxable, pas seulement sur la fraction dépassant le seuil. Les résidents seraient concernés pour leurs biens mondiaux, avec une exception temporaire pour certains nouveaux résidents. Les non-résidents le seraient pour leurs biens français dépassant ce seuil.

Le paiement pourrait, sur agrément, prendre la forme de parts de sociétés remises à l’État. Un départ fiscal entraînerait aussi une imposition à dix fois le tarif annuel pour les contribuables domiciliés en France au moins six des dix années précédentes, avec un étalement possible sur dix ans.

L’amendement remplacerait l’impôt sur la fortune immobilière par un ISF incluant les placements financiers. La résidence principale serait comptée après déduction de 500 000 euros. Au-dessus d’un million d’euros, 0,5 % s’appliquerait à l’ensemble du patrimoine net taxable hors biens professionnels, avec des tranches supplémentaires de 1 à 3 % dès 10 millions.

Dès 100 millions, un complément serait dû si les impôts retenus, notamment revenu, taxe foncière, contributions sociales et ISF, étaient inférieurs à 2 % du patrimoine taxable, biens professionnels compris. Au-delà de 100 millions, un contribuable sans liquidités pourrait payer en parts de sociétés. Un départ fiscal après six années de résidence française sur les dix précédentes entraînerait, au-delà de 100 millions, une imposition égale à dix fois ce complément, avec étalement possible sous conditions.

Dès 2027, la valeur taxable des logements baisserait de 20 % en classe A et augmenterait de 50 % en G. Les placements concernés seraient modulés selon un score carbone administratif, avec malus obligatoire pour le nucléaire et les projets pétrogaziers. Les auteurs visent recettes supplémentaires, réduction des inégalités et décarbonation.

L’amendement remplacerait dès 2026 l’impôt sur la fortune immobilière par un impôt de solidarité sur la fortune (ISF), portant aussi notamment sur les placements financiers. Les foyers dépassant un million d’euros de patrimoine net taxable seraient concernés, avec un abattement de 500 000 euros sur la valeur de leur résidence principale.

L’impôt additionnerait un socle annuel de 0,5 %, hors biens professionnels, et des taux par tranches de 1 à 3 % à partir de 10 millions d’euros. Dès 50 millions, un complément porterait le total de l’ISF, de l’impôt sur le revenu, de la CSG et de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus à au moins 2 % du patrimoine taxable, biens professionnels compris.

Dès 2027, la valeur imposable des immeubles serait majorée selon leur performance énergétique, jusqu’à 50 % en classe G. Les placements seraient modulés selon un score carbone, avec un malus obligatoire pour ceux finançant des projets nucléaires ou pétrogaziers. Les auteurs souhaitent accroître la contribution des plus fortunés et orienter leurs investissements vers des projets plus durables.

L’amendement rétablirait un impôt annuel de solidarité sur la fortune au-delà d’un million d’euros de patrimoine net taxable, immobilier et financier. Un abattement de 500 000 euros s’appliquerait à la résidence principale.

Un socle de 0,5 % s’appliquerait hors biens professionnels, auquel s’ajouteraient des taux par tranches de 1 à 3 % dès 10 millions d’euros. À partir de 50 millions, on additionnerait ces deux composantes, l’impôt sur le revenu, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et la contribution sociale généralisée (CSG). Si ce total était inférieur à 2 % du patrimoine net taxable, biens professionnels compris, le contribuable paierait la différence.

La valeur imposable serait modulée selon des critères climatiques. Celle d’un logement classé G serait multipliée par 1,5, contre 1 pour A ou B. Les auteurs souhaitent ainsi orienter les capitaux vers des investissements plus durables. Les placements finançant des projets nucléaires ou pétrogaziers subiraient obligatoirement un malus.

Le texte de référence prévoit une taxe visant certaines holdings patrimoniales, des sociétés détenant principalement des placements et des biens. Selon l’exposé des motifs, elle chercherait à imposer le patrimoine constitué grâce à des revenus conservés dans ces sociétés plutôt que distribués à leurs associés.

Les sociétés concernées devraient détenir au moins 5 millions d’euros d’actifs, tirer plus de la moitié de leurs produits de revenus passifs, comme les dividendes ou les loyers, et être détenues à au moins 33,33 % par une personne physique, avec regroupement familial, ou soumises à son pouvoir de décision. Des exclusions sont prévues.

Le taux de 2 % porterait sur les actifs non professionnels retenus après exclusions et déductions, non sur tous les actifs. La société française paierait la taxe ; pour une holding étrangère, ses détenteurs concernés résidant fiscalement en France la paieraient. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Le projet prévoit une taxe visant les holdings patrimoniales, sociétés détenant un patrimoine, pour lutter contre l’accumulation de revenus non distribués aux associés. Seraient notamment concernées celles détenant au moins 5 millions d’euros d’actifs et percevant plus de 50 % de revenus passifs, comme les dividendes ou loyers.

L’amendement exclurait la trésorerie de l’assiette, c’est-à-dire des biens taxés, et retiendrait une liste de biens détenus directement ou par une société contrôlée, notamment chasse et pêche non professionnelles, voitures non professionnelles et aéronefs sans prestations payantes. Les logements seraient inclus, sauf ceux mis à disposition de l’associé concerné. Le taux passerait de 2 % à 20 % et le seuil de détention individuelle ou familiale de 33,33 % à 50 %, sans supprimer le critère du pouvoir de décision effectif.

Les auteurs souhaitent préserver la trésorerie des entreprises familiales tout en dissuadant la détention de biens somptuaires en société à des fins fiscales.

Le projet de loi créerait une taxe sur certaines holdings patrimoniales, des sociétés détenant des actifs et percevant surtout des revenus comme des dividendes, intérêts ou loyers. L’objectif affiché est de taxer le patrimoine accumulé en société sans distribution aux associés. L’amendement que ce sous-amendement modifierait limiterait les biens retenus pour calculer la taxe à une liste déterminée.

Le sous-amendement y ajouterait les bateaux de plaisance, chevaux de course ou de concours, vins et alcools. Les véhicules, bateaux et aéronefs seraient visés hors usage professionnel. Les bijoux, métaux précieux, objets d’art, de collection ou d’antiquité seraient inclus, sauf ceux bénéficiant du régime fiscal de l’article 238 bis AB.

Pour les logements, il inverserait la règle proposée. Seuls ceux mis, même partiellement, à disposition de la personne détenant ou contrôlant la société seraient retenus dans cette catégorie, au lieu des autres logements. Les auteurs souhaitent ainsi élargir les biens considérés comme somptuaires, mais cette modification restreindrait aussi la catégorie immobilière taxable.