Christophe Mongardien

La proposition de loi rendrait permanent l’encadrement des loyers, aujourd’hui expérimental. Elle permettrait de l’instaurer dans davantage de communes où l’accès au logement est difficile, avec l’accord du conseil municipal. Les communes pourraient aussi prendre l’initiative sous certaines conditions.

Pour les locations concernées, le complément de loyer, somme ajoutée au loyer de base en raison des caractéristiques du logement, serait plafonné à 20 % du loyer de référence majoré, qui sert de plafond. Il ne serait plus soumis à la révision du loyer. Les sanctions financières pour non-respect de l’encadrement seraient doublées.

Après un congé pour vente ou reprise du logement, l’ancien locataire pourrait demander des preuves de la réalité du motif entre trois et six mois après la fin de son droit d’occupation. Le propriétaire devrait répondre sous trente jours, permettant au locataire de vérifier pourquoi il a dû partir.

L’article visé permettrait à un ancien locataire, entre trois et six mois après la fin de son droit d’occuper le logement, de demander des preuves du motif de son congé, c’est-à-dire de la décision du bailleur de mettre fin à la location pour vendre ou reprendre le logement. Le bailleur aurait trente jours pour répondre. À défaut, l’ancien locataire pourrait saisir le juge pour vérifier la réalité et le sérieux du motif.

L’amendement supprimerait cet article et donc cette nouvelle procédure de contrôle après la location. Ses auteurs craignent un alourdissement des démarches et une insécurité juridique pour les propriétaires, susceptibles selon eux de décourager la location. Le texte supprimé prévoit toutefois une justification sur demande de l’ancien locataire, et non une justification préalable et systématique de chaque congé.

Dans le dispositif d’encadrement des loyers, un complément de loyer est une somme ajoutée au loyer encadré pour certaines caractéristiques particulières du logement. L’amendement reconnaîtrait comme motif de complément les travaux réalisés dans une résidence principale améliorant sa performance énergétique d’au moins une classe.

Le bailleur pourrait appliquer ce complément à la conclusion du bail, à son renouvellement ou à sa reconduction automatique, si cet événement intervient dans les six ans suivant l’achèvement des travaux. Ce délai délimiterait le moment où le complément peut être appliqué, sans prévoir expressément sa suppression au bout de six ans.

Les auteurs veulent permettre aux propriétaires de mieux financer la rénovation et les inciter à maintenir leurs logements en location. Pour les locataires concernés, ces travaux pourraient ainsi justifier une somme supplémentaire au titre du loyer.

L’encadrement des loyers limite les loyers dans les territoires où il s’applique, à partir de loyers de référence. L’amendement écarterait ce dispositif pour les baux d’habitation conclus, renouvelés ou reconduits automatiquement dans les six ans suivant la fin d’un bail commercial ou professionnel portant sur le même local.

Les propriétaires de ces locaux convertis en logements pourraient ainsi louer sans appliquer cet encadrement aux baux concernés. Le délai de six ans partirait de la fin du précédent bail commercial ou professionnel, et non de l’entrée du premier locataire dans le logement.

Les auteurs souhaitent encourager la création de logements locatifs en levant temporairement une contrainte qu’ils jugent dissuasive pour les investisseurs. Les locataires concernés ne bénéficieraient pas du plafonnement prévu par ce dispositif.

Les professionnels de l’immobilier et les bailleurs détenant une part significative du parc doivent transmettre des données aux observatoires locaux des loyers. Selon l’exposé de l’amendement, des données incomplètes ou manquantes fragilisent juridiquement certains arrêtés d’encadrement des loyers.

L’amendement porterait les deux montants d’amende prévus pour ce manquement de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros. Il renforcerait ainsi les sanctions liées à la transmission des informations, et non celles sanctionnant un dépassement des plafonds de loyers.

L’exposé présente cette hausse comme un rappel de l’importance de fournir des données complètes et fiables. Il précise toutefois qu’à la connaissance du rapporteur, les amendes actuelles n’ont jamais été prononcées.

L’encadrement des loyers limite le loyer de base demandé par le propriétaire à un plafond local, le « loyer de référence majoré ». Le texte de référence rendrait ce dispositif permanent et permettrait son application dans davantage de communes confrontées à des difficultés sérieuses d’accès au logement, ainsi que dans celles entièrement entourées de communes l’appliquant. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées ici.

Un complément de loyer permet de dépasser ce plafond pour certaines caractéristiques du logement. Il serait limité à 20 % du loyer de référence majoré et devrait figurer dans les annonces. Un logement de 14 mètres carrés ou moins ne pourrait pas donner lieu à ce supplément. Le délai spécial de trois mois pour le contester serait supprimé.

Les plafonds d’amende passeraient de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros. Les professionnels chargés de louer devraient informer les propriétaires des loyers de référence et des obligations concernant les compléments.

Dans certaines villes, un propriétaire doit respecter un loyer maximal. Exemple : si la limite est de 800 €, louer 900 € dépasse le plafond.

La proposition de loi doublerait les amendes maximales : de 5 000 à 10 000 € pour un propriétaire particulier, de 15 000 à 30 000 € pour une société.

L'amendement les abaisserait plutôt à 2 500 € et 7 500 €. Il ne supprimerait pas l'encadrement des loyers, seulement une partie de la sanction financière.

Ses auteurs craignent que de fortes amendes poussent certains bailleurs à vendre. Objection possible : des sanctions plus faibles dissuaderaient moins les dépassements.

La proposition de loi prévoit de doubler les deux plafonds d’amende sanctionnant le non-respect de l’encadrement des loyers. Ils passeraient de 5 000 à 10 000 euros et de 15 000 à 30 000 euros.

L’amendement supprimerait cette augmentation. Les montants actuels de 5 000 et 15 000 euros seraient conservés. Il ne supprimerait donc ni l’encadrement des loyers ni les amendes destinées à en sanctionner le non-respect.

Ses auteurs considèrent qu’un alourdissement des sanctions ajouterait aux contraintes fiscales, réglementaires et techniques des propriétaires. Ils craignent que cette pression les détourne de la location et souhaitent préserver l’investissement locatif. Cette crainte motive le maintien des sanctions à leur niveau actuel.

La proposition de loi prévoit d’obliger les professionnels de l’immobilier mandatés pour mettre un logement en location à informer les propriétaires des règles relatives aux compléments de loyer. Cela concerne, par exemple, les conditions dans lesquelles un propriétaire pourrait demander une somme en plus du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait cette obligation d’information. Les règles sur les compléments de loyer prévues ailleurs dans le texte ne seraient pas supprimées pour autant.

L’exposé défend un autre objet, le refus d’étendre l’encadrement aux locations professionnelles ou parahôtelières, jugé inadapté par ses auteurs. Toutefois, l’alinéa que le dispositif propose de supprimer porte sur l’information des propriétaires, et non sur cette extension.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément de loyer est une somme demandée en plus du loyer plafonné, en raison de caractéristiques particulières du logement. Le texte en discussion supprimerait le délai de trois mois après la signature du bail dont dispose le locataire pour le contester.

L’amendement conserverait ce délai ainsi que l’autre délai de trois mois que le texte prévoit de supprimer dans la procédure de contestation. Un locataire devrait donc toujours engager sa contestation rapidement après son entrée dans les lieux. Selon les auteurs, cette limite laisse suffisamment de temps au locataire et protège les bailleurs contre des contestations tardives. Ils craignent qu’une incertitude prolongée sur le loyer ne décourage la mise en location.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément peut s’ajouter au loyer plafonné lorsque les caractéristiques du logement le justifient. Le texte en discussion interdirait ce complément pour une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés, en remplaçant un motif actuel d’interdiction lié à la mauvaise exposition de la pièce principale.

L’amendement supprimerait ce remplacement. La petite surface ne deviendrait donc pas, à elle seule, un motif d’interdiction du complément, tandis que le critère de mauvaise exposition serait conservé. Les auteurs craignent que la nouvelle restriction ne conduise des propriétaires de petits logements à renoncer à la location. Pour les locataires concernés, la protection nouvelle contre ce supplément ne serait pas instaurée.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, le complément de loyer permet de demander une somme au-delà du loyer de référence majoré, le plafond servant de base au calcul. Le texte en discussion limiterait ce supplément à 20 % de ce montant. L’amendement abaisserait cette limite à 10 %.

Pour un loyer de référence majoré de 1 000 euros par mois, le complément maximal serait ainsi de 100 euros au lieu de 200 euros. Les auteurs souhaitent réduire les possibilités de contourner l’encadrement par des suppléments élevés. Ils invoquent notamment les dépassements observés dans les petits logements, souvent occupés par des jeunes, des étudiants ou des personnes seules. La mesure réduirait le montant maximal autorisé, sans interdire tout complément.

Dans les logements soumis à l’encadrement des loyers, un complément peut s’ajouter au loyer plafonné pour tenir compte de caractéristiques particulières du bien. Le texte en discussion limiterait ce supplément à 20 % du loyer de référence majoré, le plafond servant de base au calcul. L’amendement porterait cette limite à 30 %.

Pour un loyer de référence majoré de 1 000 euros par mois, le complément maximal passerait ainsi de 200 à 300 euros. Les auteurs reconnaissent l’intérêt d’un plafond, mais jugent celui de 20 % trop rigide pour certains biens exceptionnels, par exemple dotés d’une vue dans un lieu très touristique. Ils craignent que leurs propriétaires ne préfèrent la location touristique de courte durée. Le plafond proposé laisserait davantage de marge aux bailleurs et autoriserait un supplément plus élevé pour les locataires concernés.

Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, un complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, qui sert de plafond, pour tenir compte de caractéristiques particulières du logement. La proposition de loi prévoit de limiter ce supplément à 20 % du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait cette nouvelle limite, sans supprimer les autres conditions du complément de loyer. Les locataires ne bénéficieraient donc pas de ce plafond supplémentaire. Selon ses auteurs, celui-ci empêcherait les propriétaires de valoriser la localisation, le confort ou les prestations du logement et découragerait les dépenses de rénovation et d’entretien. Ils souhaitent préserver leur marge de fixation du complément pour soutenir l’investissement locatif.

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré dans les logements soumis à l’encadrement, en raison de caractéristiques particulières. Le texte discuté prévoit de le plafonner à 20 % du loyer de référence majoré, de l’indiquer dans les annonces et de valoriser certaines surfaces selon un coefficient fixé par décret.

L’amendement supprimerait ces trois dispositions, pas seulement le plafond évoqué dans son exposé. Les bailleurs ne seraient donc pas soumis à cette nouvelle obligation d’information et le plafond proposé ne serait pas instauré. Les auteurs estiment qu’une limitation uniforme empêcherait de valoriser les atouts des logements. Ils craignent qu’elle décourage la rénovation et incite certains propriétaires à vendre ou à privilégier la location touristique.

Le complément de loyer permet aujourd’hui à un bailleur de dépasser le loyer de référence majoré, le plafond applicable dans les territoires concernés, en invoquant des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. La proposition de loi conserverait cette possibilité tout en limitant le supplément à 20 % du loyer de référence majoré.

L’amendement supprimerait la possibilité de demander ce complément, plutôt que de simplement en plafonner le montant. Ses auteurs estiment que les justifications de ces suppléments sont trop floues et favorisent des dépassements abusifs. Ils soulignent aussi que les locataires peuvent hésiter à contester par crainte de détériorer leurs relations avec leur propriétaire. Leur objectif est de rendre le plafond des loyers plus lisible et de supprimer cette possibilité de dépassement.

La proposition de loi maintiendrait l’accueil provisoire d’urgence d’une personne qui n’a pas été reconnue mineure ou isolée lorsqu’elle saisit la justice pour demander une protection. Les effets de la décision contestée seraient suspendus jusqu’à une décision juridictionnelle définitive. Le jeune pourrait ainsi rester accueilli pendant cette procédure, plutôt que perdre cet accueil à la suite de l’évaluation initiale.

Le texte prévoirait aussi la scolarisation des personnes accueillies provisoirement. En cas de doute sur leur minorité, il interdirait d’évaluer leur âge par un examen radiologique osseux, un examen dentaire ou un examen du développement pubertaire. Le vote porterait donc à la fois sur la continuité de l’accueil pendant le recours, l’accès à la scolarisation et les méthodes autorisées pour évaluer l’âge.

Le texte de référence prévoit de compenser les charges de la proposition de loi pour l’État par une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs. Pour les collectivités territoriales, il prévoit une hausse de la dotation globale de fonctionnement, un financement versé par l’État, elle-même compensée par cette taxe.

Il s’agit d’un gage financier formel, qui ne suffit pas à établir un financement effectif. L’article ne précise ni le taux de la taxe ni le montant des charges à compenser. Cette présentation repose sur le texte de référence, sans reconstitution des modifications de séance.

L’aide sociale à l’enfance (ASE) protège notamment les mineurs non accompagnés. Les auteurs souhaitent mettre fin à leur prise en charge par les départements une fois majeurs, afin de réserver davantage de places et de ressources aux mineurs. Ils invoquent la pression sur les hébergements et les budgets départementaux.

Le dispositif ajouterait une mention des personnes officiellement reconnues comme mineurs non accompagnés et prises en charge à ce titre au paragraphe du code concernant les jeunes majeurs. Ce paragraphe n’étant pas reproduit, il n’est pas possible d’établir précisément comment cet ajout réaliserait l’exclusion annoncée.

Les auteurs envisagent une réorientation vers la politique nationale d’immigration. Le dispositif n’organiserait toutefois aucune prise en charge de remplacement par l’État.

Le texte en discussion prévoit un Observatoire national du sans-abrisme constitué par l’État, les départements et des organismes publics ou privés. Il rassemblerait et analyserait les données sur les personnes sans domicile, notamment les mineurs privés de protection familiale, pour rendre les informations disponibles plus cohérentes et suivre leur évolution.

L’amendement supprimerait l’article créant cet observatoire. Il écarterait donc également son rapport annuel public au Gouvernement et au Parlement. Il porte sur un outil de connaissance et de suivi, et non sur une prestation d’hébergement. Son exposé ne donne pas de raison supplémentaire à cette suppression.

Être reconnu mineur peut ouvrir l’accès à la protection de l’enfance. Une erreur sur l’âge peut donc avoir des conséquences importantes.

La loi autorise des examens osseux sans papiers valables, si l’âge déclaré semble invraisemblable, sur décision judiciaire et avec accord. Ils ne suffisent pas seuls. Les examens pubertaires sont déjà interdits.

L’amendement interdirait les examens osseux, dentaires et pubertaires pour évaluer l’âge en cas de doute sur la minorité. Il ne reconnaîtrait pas automatiquement la personne comme mineure.

Ses auteurs dénoncent des méthodes imprécises et intrusives. Objection possible : leur retrait supprimerait un outil de vérification, sans que l’amendement définisse une méthode de remplacement.

Pour une personne se déclarant mineure et privée de protection familiale, les documents d’état civil servent à vérifier son identité et sa situation civile. Selon les auteurs, les départements n’accomplissent pas toujours les démarches nécessaires pour les vérifier ou les compléter, ce qui contribue à des évaluations inégales de la minorité.

L’amendement interdirait de reconnaître cette personne comme majeure avant que le président du conseil départemental ait engagé et achevé toutes les démarches de reconstitution de l’état civil prévues par les textes, y compris auprès des autorités consulaires du pays d’origine. Pour un jeune dont les documents sont incomplets, le département devrait donc terminer ces vérifications avant de conclure à sa majorité. Cette condition préalable ne vaudrait pas reconnaissance automatique de sa minorité.

L’évaluation de la minorité des jeunes se déclarant mineurs est déterminante pour leur accès à la protection de l’enfance. Selon les auteurs de l’amendement, les règles encadrent le contenu des entretiens, mais ne leur imposent aucune durée minimale. Ils dénoncent notamment des entretiens parfois limités à quinze minutes, laissant trop peu de temps pour examiner des parcours complexes et des situations de vulnérabilité.

L’amendement imposerait une durée minimale, fixée ensuite par un décret en Conseil d’État. Il ne précise donc pas lui-même le nombre de minutes exigé. L’objectif serait de laisser à chaque jeune le temps d’exposer son parcours et les éléments permettant de déterminer s’il est mineur, avant qu’une décision conditionnant sa protection soit prise.

L’article discuté prévoit de maintenir l’accueil provisoire d’urgence d’une personne se déclarant mineure et privée de protection familiale lorsqu’elle conteste un refus de reconnaissance de sa minorité, jusqu’à une décision judiciaire définitive.

L’amendement réécrirait cette règle en visant explicitement les personnes non reconnues mineures ou isolées qui saisissent la justice au titre de l’assistance éducative, une procédure de protection des enfants. La décision contestée serait suspendue et leur accueil maintenu pendant cette période.

Il ajouterait surtout ces personnes aux objectifs de répartition proportionnée entre départements. Elles seraient ainsi comptées pour déterminer ces objectifs, plutôt que de prévoir seulement la continuité de leur accueil pendant le recours. Les auteurs présentent cette modification comme un complément aux précisions rédactionnelles.