Anne-Sophie Ronceret

Lors de l’examen d’une demande d’autorisation d’urbanisme, l’administration peut réclamer des pièces complémentaires. Les auteurs dénoncent des demandes non prévues par les textes qui serviraient à retarder les projets.

L’amendement permettrait au demandeur de refuser une telle pièce et d’obliger l’administration à examiner son dossier en l’état. Sans réponse du service dans les quinze jours suivant la réception d’une mise en demeure, une demande formelle de réagir, il pourrait faire valoir un permis tacite, c’est-à-dire une autorisation résultant du silence de l’administration.

Le dispositif prévoit donc une autorisation tacite, et non un refus implicite permettant de saisir le juge, contrairement à l’explication donnée par les auteurs.

Selon les auteurs, les recours contre les projets de logements sociaux contribuent aux difficultés de production de logements abordables. Ils souhaitent réduire les retards liés aux stratégies de contestation dilatoires.

L’amendement imposerait un délai de jugement de six mois pour les recours concernant les permis de construire un bâtiment de plus de deux logements ou les permis d’aménager un lotissement, ainsi que les refus de ces autorisations. Plus de la moitié des lots ou de la surface de plancher du projet devrait relever du logement locatif social. La cour administrative d’appel devrait également statuer en six mois.

Cette obligation concernerait tous les recours remplissant ces conditions, et pas seulement ceux jugés abusifs. Elle encadrerait le temps de jugement sans supprimer la possibilité de contester l’autorisation ou son refus.

Selon l’exposé des auteurs, contester la légalité d’une décision d’urbanisme ne nécessite actuellement pas d’avocat, contrairement aux demandes d’indemnisation. L’amendement rendrait le ministère d’avocat, c’est-à-dire la représentation par un avocat, obligatoire pour tout recours contentieux ou demande de déféré contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol. Les services de l’État en seraient exemptés.

Les auteurs souhaitent que les contestations reposent davantage sur des arguments juridiques, plutôt que sur la seule gêne occasionnée par un projet. Pour un particulier ou une association, la mesure imposerait de passer par un professionnel au lieu de présenter seul son recours. Les auteurs rappellent que l’aide juridictionnelle est ouverte aux personnes les plus modestes.

Les auteurs estiment que la durée des contentieux peut retarder des investissements industriels, logistiques ou commerciaux, même lorsque les contestations ne présentent pas d’argument sérieux. Ils proposent un examen préalable destiné à écarter rapidement les recours irrecevables ou dépourvus de moyens sérieux.

L’amendement soumettrait les recours contre les autorisations et déclarations préalables d’urbanisme visées à une procédure d’admission avant leur examen au fond. Les décisions définitives pourraient faire l’objet d’un recours en cassation devant le Conseil d’État, pour en contrôler la conformité au droit.

Les conditions de cette procédure seraient fixées par voie réglementaire. Si les auteurs ciblent les projets industriels et tertiaires, le dispositif ne formule pas cette restriction et ne fixe lui-même ni délai d’admission ni modalités d’audience.

Le texte de référence permettrait à l’autorité compétente de prononcer une amende administrative allant jusqu’à 30 000 euros, après avoir permis à la personne concernée de présenter ses observations. Elle pourrait aussi la mettre en demeure de rendre les travaux conformes ou de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable pour les régulariser.

Le texte relèverait également le montant de l’astreinte, une somme destinée à contraindre au respect de la mise en demeure, de 500 à 1 000 euros, et son plafond total de 25 000 à 100 000 euros. Il renforcerait ainsi les moyens financiers de faire respecter les règles d’urbanisme. Cette version de référence ne reconstitue pas les modifications de séance.

L’article discuté permettrait d’infliger une amende administrative maximale de 30 000 euros pour des travaux irréguliers. Il ramènerait aussi de deux mois à un mois le délai pour demander à l’administration de revoir une autorisation d’urbanisme. Cette démarche ne prolongerait plus le délai pour saisir le juge.

L’amendement supprimerait tout cet article, écartant ainsi le renforcement des sanctions et la restriction des recours. Ses auteurs craignent que les sanctions touchent indistinctement des habitats légers, comme les yourtes ou les petites maisons mobiles, y compris dans des situations de précarité. Ils estiment aussi que raccourcir les recours, dans un objectif d’accélération des projets, réduirait les possibilités de conciliation et de contestation des riverains et associations.

Le permis de construire à titre précaire permet d’autoriser exceptionnellement une construction qui ne respecte pas certaines règles d’urbanisme, notamment sur l’implantation, les dimensions ou l’occupation des sols. L’article discuté étendrait ce régime aux permis d’aménager.

L’amendement supprimerait cet article et empêcherait donc cette extension, sans supprimer le régime existant pour les constructions. Ses auteurs craignent que des projets présentés comme transitoires laissent des effets durables, par exemple avec des voiries ou des plateformes logistiques. Ils redoutent un affaiblissement des documents d’urbanisme et des atteintes aux terrains agricoles, forestiers ou naturels, sans contrôle environnemental renforcé.

Selon l’exposé, un propriétaire peut obtenir une autorisation d’urbanisme mais rester empêché de transformer son logement par le cahier des charges du lotissement, dont les clauses engagent les propriétaires entre eux. La procédure de mise en concordance permet déjà aux pouvoirs publics d’aligner ce document sur le plan local d’urbanisme, après enquête publique.

L’amendement permettrait aussi à un propriétaire ou à son ayant cause de déclencher cette enquête en déposant une demande d’autorisation pour un projet d’habitation. L’autorité devrait procéder à l’alignement sauf opposition d’au moins la moitié des propriétaires détenant un tiers de la superficie, ou d’un tiers détenant la moitié. Même avec cette opposition, elle pourrait poursuivre après délibération du conseil municipal. L’objectif serait de faciliter l’adaptation ou la densification des logements malgré des clauses bloquantes.

Selon l’exposé, une demande de permis de construire modificatif, qui permet de modifier un projet déjà autorisé, est examinée selon les règles en vigueur lors de sa délivrance. Une évolution du plan local d’urbanisme peut donc fragiliser un projet conforme aux règles initiales.

L’amendement empêcherait, pendant trois ans à compter de la délivrance du permis initial, de refuser le permis modificatif ou de lui imposer des prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles règles d’urbanisme. Les règles nouvelles visant la sécurité ou la salubrité publiques resteraient toutefois applicables. Les auteurs cherchent ainsi à réduire l’incertitude pour les porteurs de projets et les retards qu’ils attribuent aux changements de règles.

Un projet peut nécessiter, en plus du permis de construire, d’autres autorisations administratives, notamment environnementales ou relatives à l’eau. Selon l’exposé, leurs échéances différentes peuvent obliger les porteurs de projets à recommencer certaines démarches alors que leur permis reste valable.

L’amendement prévoirait que ces autorisations restent valables pendant toute la durée de validité du permis de construire, à condition d’avoir été obtenues régulièrement et d’être encore en vigueur lors de sa délivrance. Il ne dispenserait donc pas de les obtenir. Les auteurs souhaitent éviter qu’une autorisation expire avant le démarrage du projet et sécuriser notamment les opérations industrielles, commerciales ou logistiques. Un décret en Conseil d’État préciserait les modalités d’application.

Le plan local d’urbanisme, ou PLU, encadre notamment la hauteur, la surface occupée au sol, l’implantation et l’aspect extérieur des bâtiments. Selon les auteurs, ces règles peuvent freiner l’installation d’équipements logistiques modernes, dont ils souhaitent faciliter le développement.

Dans une zone d’activité existante ou destinée à accueillir des équipements de transport routier de marchandises ou de logistique, l’autorité délivrant le permis pourrait déroger à ces quatre catégories de règles par une décision motivée. Le projet devrait être de nature à générer des emplois directs ou indirects, ou s’accompagner d’un investissement significatif pour l’économie locale.

La dérogation resterait une possibilité, non un droit automatique pour l’entreprise. Le dispositif ne fixerait aucun seuil chiffré d’emplois ou d’investissement, laissant à l’autorité l’appréciation des projets concernés.

Le plan local d’urbanisme, ou PLU, fixe des limites de hauteur aux constructions. Selon les auteurs, ces limites, souvent de 10 ou 12 mètres, freinent les bâtiments industriels ou logistiques à étages. Ils souhaitent permettre davantage de surfaces utiles sur un même terrain, afin de limiter la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers.

L’amendement permettrait à l’autorité chargée du permis de construire ou de la déclaration préalable d’accorder, par une décision motivée, une dérogation aux règles de hauteur pour les constructions accueillant une activité industrielle ou logistique. Il ne serait donc pas nécessaire de modifier le PLU pour accorder cette dérogation. Celle-ci resterait facultative et porterait sur la hauteur, non sur l’ensemble des règles d’urbanisme. Un décret en Conseil d’État en préciserait les modalités.

L’amendement transformerait une dérogation facultative aux règles d’urbanisme en une autorisation obligatoire, sauf si la collectivité compétente pour le plan local d’urbanisme décidait de l’écarter. Cette opposition devrait prendre la forme d’une délibération motivée par des circonstances locales.

Selon les auteurs, les dérogations facultatives sont rarement accordées et suscitent des contentieux. Ils souhaitent inverser cette logique pour faciliter les projets concernés, tout en conservant une possibilité d’opposition locale. L’amendement ne viserait toutefois que la dérogation de l’article L. 152‑5‑2, et non toutes les dérogations évoquées dans leur exposé. Le contenu de cet article n’est pas reproduit dans les textes disponibles, ce qui ne permet pas de préciser ici les constructions bénéficiaires ni les règles auxquelles elles pourraient déroger.

Selon les auteurs, le cumul des obligations de stationnement automobile et vélo augmente les surfaces consacrées au stationnement, au détriment notamment des surfaces habitables, et renchérit les locaux. Ils estiment que la réduction facultative des places automobiles en contrepartie de places pour vélos reste inutilisée.

L’amendement remplacerait cette possibilité par une réduction de plein droit. Lorsque le règlement d’urbanisme impose des places pour véhicules motorisés, une place de moins serait exigée pour chaque aménagement permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos. Les constructeurs pourraient ainsi satisfaire une partie de l’obligation par du stationnement vélo, sans dépendre d’une application facultative de cette réduction. La mesure modifierait les surfaces de stationnement exigées, sans fixer le prix de vente des logements.

Selon les auteurs, les quartiers pavillonnaires et les zones d’activité offrent des possibilités de création de logements et de meilleure utilisation de l’espace. Mais la multiplication des parcelles privées complique les projets d’ensemble.

L’amendement permettrait aux collectivités d’y définir des orientations d’aménagement et de programmation, qui organisent les transformations prévues dans le plan local d’urbanisme, puis de créer une opération de transformation urbaine. Celle-ci préciserait les actions, les coûts et les financements, avec une concertation. Les orientations devraient tenir compte du stationnement, des transports collectifs et des équipements publics, tout en garantissant la qualité environnementale et l’insertion du bâti.

Il faciliterait aussi la modification des documents des lotissements. Le seuil d’accord des propriétaires serait ramené à la moitié des propriétaires détenant ensemble au moins la moitié de la superficie, au lieu des majorités renforcées actuelles.

L’amendement auquel ce sous-amendement se rapporte permettrait aux collectivités de planifier le renouvellement des secteurs exclusivement ou presque exclusivement pavillonnaires et des zones d’activité. Ces orientations devraient déjà tenir compte des besoins supplémentaires en stationnement, transports collectifs et équipements publics.

Le sous-amendement ajouterait explicitement les réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie à ces besoins. Si un quartier accueille davantage de logements, la collectivité devrait donc prendre en compte les capacités des réseaux dans ses orientations d’aménagement. Selon les auteurs, même une densification limitée peut dépasser les capacités de réseaux dimensionnés pour des pavillons. Leur remplacement peut nécessiter d’ouvrir la voirie et d’interrompre ou de détourner temporairement les services. L’objectif serait d’anticiper ces besoins et leurs coûts, sans imposer par ce seul texte la réalisation de travaux.

Le texte de référence permettrait d’autoriser des logements dans une zone d’activité économique même lorsque le plan local d’urbanisme y interdit l’habitation, pour répondre à un besoin en logements. Une décision motivée serait nécessaire, avec, le cas échéant, l’accord du maire ou du responsable intercommunal compétent. Des dérogations motivées seraient aussi possibles pour des opérations de logements spécifiquement destinés aux étudiants.

Il modifierait également les communes où certaines dérogations sont possibles et permettrait temporairement un taux inférieur dans le premier agrément de certaines résidences hôtelières à vocation sociale. Le taux et les bénéficiaires concernés ne sont pas reproduits, empêchant d’en préciser la portée. Les modifications de séance ne sont pas reconstituées.

Les auteurs soulignent les difficultés des étudiants à trouver un logement abordable, particulièrement dans les centres urbains denses. Pour encourager de nouvelles constructions, ils proposent d’assouplir les règles locales applicables à ces projets.

L’amendement permettrait à l’autorité qui statue sur les permis et les déclarations préalables de déroger au plan local d’urbanisme, le document qui fixe les règles locales de construction. Cette possibilité serait réservée aux opérations de logements spécifiquement destinés aux étudiants et nécessiterait une décision motivée, expliquant pourquoi la dérogation est accordée.

Il s’agirait d’une faculté pour l’autorité, et non d’un droit automatique pour les constructeurs. Les auteurs souhaitent contribuer à l’objectif annoncé de 35 000 logements étudiants d’ici 2027. La mesure ne fixerait toutefois ni loyer ni condition de prix pour ces logements.

L’amendement auquel se rattache ce sous-amendement permettrait à l’autorité chargée des autorisations d’urbanisme de déroger au plan local d’urbanisme, qui fixe les règles locales de construction, pour réaliser des logements spécifiquement destinés aux étudiants. Cette possibilité nécessiterait une décision motivée.

Le sous-amendement réserverait cette dérogation aux opérations faisant l’objet d’une convention plafonnant les loyers, selon des modalités précisées par décret. Ses auteurs souhaitent que l’assouplissement des règles de construction soit lié à l’accessibilité financière des résidences, qu’ils présentent comme le motif d’intérêt général justifiant la dérogation. Le texte ne fixe pas lui-même le montant du plafond et ne l’imposerait pas à tous les logements étudiants.

Le texte en discussion permettrait d’autoriser des logements dans une zone d’activité même lorsque le plan local d’urbanisme y interdit l’habitation. L’autorité chargée de l’autorisation devrait motiver cette dérogation par un besoin en logements.

L’amendement lui permettrait d’imposer, dans la même décision, une servitude de résidence principale, c’est-à-dire une obligation de destiner ces logements à cet usage. Ce serait une faculté, et non une obligation.

Les auteurs souhaitent que ces logements répondent à des besoins durables, notamment dans les territoires industriels ou à forte activité, plutôt que de devenir des résidences secondaires ou des meublés touristiques. Ils soulignent que les documents d’urbanisme interdisant l’habitation n’ont pas prévu cette protection. L’amendement permettrait de l’appliquer directement lors de l’autorisation, sans procédure distincte.

Le texte en discussion élargirait le champ territorial de dérogations permettant de s’écarter de certaines règles locales d’urbanisme. Il viserait les communes connaissant un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ainsi que celles accueillant des opérations de revitalisation de territoire ou d’aménagement.

L’amendement ajouterait une possibilité d’opposition pour la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme. Celle-ci pourrait écarter cette disposition par une délibération motivée par des circonstances locales.

Les auteurs souhaitent faciliter les projets de logements abordables et les projets environnementaux, tout en préservant le pouvoir local. Leur exposé évoque des dérogations applicables de plein droit. Toutefois, le dispositif ajoute seulement cette possibilité d’opposition à la rédaction prévue et ne supprime pas expressément le caractère facultatif des dérogations.

Le texte prévoit une adaptation temporaire des règles des résidences hôtelières à vocation sociale dans les territoires présentant des enjeux particuliers d’industrialisation. Lors du premier agrément d’un immeuble sous ce statut, un taux inférieur pourrait être autorisé pour cinq ans au maximum, après concertation avec les autorités chargées de la planification du logement et de l’hébergement. Le passage modifié ne précise ni la valeur de ce taux ni ce qu’il mesure.

L’amendement étendrait cette possibilité aux territoires présentant des enjeux de développement économique, au-delà de l’industrialisation. Ses auteurs souhaitent faciliter l’hébergement temporaire de travailleurs venus pour des chantiers, des missions courtes ou des démarrages d’activité. Ils estiment que l’offre locative traditionnelle est souvent insuffisante ou mal adaptée à ces besoins.

Les résidences hôtelières à vocation sociale sont agréées par le préfet pour accueillir notamment des personnes qui peinent à se loger. Elles doivent leur réserver au moins 30 % de leurs logements. Le texte discuté permettrait d’abaisser cette part lors du premier agrément d’un immeuble sous ce statut, pour cinq ans au maximum, dans les territoires présentant des enjeux particuliers d’industrialisation et après concertation avec les autorités locales concernées.

L’amendement supprimerait cette dérogation et maintiendrait le minimum de 30 %. Selon l’exposé, l’assouplissement vise à accueillir temporairement des travailleurs mobilisés sur de grands projets industriels. Les auteurs craignent que cette réponse réduise la place réservée aux personnes en précarité et mette en concurrence leurs besoins avec ceux des salariés.

L’article 2 permettrait d’autoriser des logements dans une zone d’activité malgré une interdiction du plan local d’urbanisme, le PLU qui organise les usages du sol, par décision motivée. Il étendrait aussi les territoires bénéficiant de dérogations d’urbanisme. Dans les territoires présentant des enjeux particuliers d’industrialisation, le premier agrément d’une résidence hôtelière à vocation sociale pourrait autoriser un taux inférieur pendant cinq ans au maximum, après concertation avec les autorités concernées. Le passage fourni ne précise pas ce que mesure ce taux.

L’amendement supprimerait l’ensemble de ces possibilités nouvelles. Ses auteurs craignent un hébergement précaire pour les travailleurs et un affaiblissement de la planification et du débat local. Ils reconnaissent l’intérêt de reconvertir les espaces sous-utilisés pour créer des logements, mais contestent le recours à ces dérogations.